Φόρος ενοικίων 2026: υπολογισμός με το δικό σου ενοίκιο
Με την κλίμακα της χρονιάς που θα διαλέξεις και την τεκμαρτή έκπτωση 5%. Ο υπολογισμός γίνεται στη συσκευή σου, με τα δικά σου δεδομένα, δωρεάν και χωρίς εγγραφή.Οι ίδιοι υπολογισμοί με την εφαρμογή PROPERWISE. Ενδεικτικοί, όχι επίσημο έγγραφο.
12.000,00€ ενοίκιο τον χρόνο, 1.710,00€ φόρος
Μηνιαίο ενοίκιο 1.000,00€ για 12 μήνες, εισόδημα του 2026, με την κλίμακα της χρονιάς και την τεκμαρτή έκπτωση 5%.
- Ετήσιο ενοίκιο
- 12.000,00€
- Τεκμαρτή έκπτωση 5%
- −600,00€
- Φορολογητέο
- 11.400,00€
- 11.400,00€ με 15% (κλιμάκιο έως 12.000€)
- 1.710,00€
- Φόρος εισοδήματος
- 1.710,00€
Σου μένουν 10.290,00€ τον χρόνο. Για τα ενοίκια του 2026 η έκπτωση δίνεται όπως κι αν εισπράττεται το ενοίκιο. Η προϋπόθεση της τράπεζας (άρθρο 210 ν.5222/2025, ΦΕΚ Α΄ 134/28.07.2025) ισχύει από 01/07/2027 (απόφαση ΑΑΔΕ Α.1187/2026). Άνοιξε το παράδειγμα στον υπολογιστή.
Πώς δηλώνεται στο Ε2
Το ενοίκιο δηλώνεται στο έντυπο Ε2, που συμπληρώνεται μέσα από τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος (Ε1) της επόμενης χρονιάς: τα ενοίκια του 2026 δηλώνονται το 2027.
- Στο myAADE, με τους κωδικούς TAXISnet: Εφαρμογές · Δήλωση Φορολογίας Εισοδήματος Φυσικών Προσώπων · Το έντυπο Ε2 συμπληρώνεται μέσα από τη δήλωση.
- Ο πίνακας των μισθώσεων του Ε2 έρχεται προσυμπληρωμένος από τις δηλώσεις μίσθωσης και τα στοιχεία των πλατφορμών. Έλεγξε κάθε γραμμή: διεύθυνση, μισθωτή, μήνες, μηνιαίο μίσθωμα και ακαθάριστο.
- Κάθε μίσθωση της χρονιάς είναι μία γραμμή. Σε συνιδιόκτητο ακίνητο ο καθένας δηλώνει στο δικό του Ε2 μόνο το ποσοστό του: το ακαθάριστο είναι το μίσθωμα επί το ποσοστό.
Οι προθεσμίες της δήλωσης και της αυτόματης οριστικοποίησης είναι στον οδηγό φορολογικές προθεσμίες ιδιοκτήτη.
Ό,τι ρωτούν πριν υπολογίσουν
Πώς φορολογούνται τα ενοίκια από το 2026;+
Με δική τους προοδευτική κλίμακα, ξεχωριστή από τους μισθούς: 15% έως 12.000€, 25% από 12.000 έως 24.000€, 35% από 24.000 έως 36.000€ και 45% πάνω από 36.000€. Φορολογείται το πλάτος κάθε κλιμακίου, όχι όλο το εισόδημα με τον ανώτερο συντελεστή.
Τι είναι η τεκμαρτή έκπτωση 5%;+
Ο νόμος αναγνωρίζει τεκμαρτή δαπάνη 5% επί του ακαθάριστου εισοδήματος από ακίνητα, χωρίς να χρειάζεται να προσκομίσεις δικαιολογητικά. Ο φόρος υπολογίζεται στο υπόλοιπο 95%.
Τι αλλάζει αν εισπράττω το ενοίκιο σε μετρητά;+
Κατά τον ν.5222/2025 (άρθρο 210), η τεκμαρτή έκπτωση 5% δίνεται μόνο αν τα μισθώματα εξοφλούνται με ηλεκτρονικό ή τραπεζικό μέσο· με μετρητά ο φόρος υπολογίζεται στο 100% αντί για το 95%. Η κύρωση αυτή ξεκινά την 01/07/2027 (απόφαση ΑΑΔΕ Α.1187/2026): για τα εισοδήματα του 2025 και του 2026 η έκπτωση δίνεται ανεξάρτητα από τον τρόπο είσπραξης.
Περιλαμβάνεται ο ΕΝΦΙΑ;+
Όχι. Ο ΕΝΦΙΑ είναι φόρος κατοχής και υπολογίζεται χωριστά, με βάση την αντικειμενική αξία, τη ζώνη, τον όροφο και την παλαιότητα του ακινήτου. Δεν αφαιρείται από το εισόδημα από ενοίκια.
Ισχύει και για βραχυχρόνια μίσθωση;+
Ναι, για φυσικό πρόσωπο με έως δύο ακίνητα που δεν παρέχει υπηρεσίες πέρα από τα κλινοσκεπάσματα: το εισόδημα φορολογείται με την ίδια κλίμακα και την ίδια τεκμαρτή έκπτωση 5%. Η βραχυχρόνια έχει επιπλέον το τέλος ανθεκτικότητας ανά διανυκτέρευση. Από τρία ακίνητα και πάνω ή με παροχή άλλων υπηρεσιών η δραστηριότητα γίνεται επιχειρηματική.
Τα δεδομένα μου αποθηκεύονται;+
Όχι. Ο υπολογισμός γίνεται στη συσκευή σου και δεν κρατάμε κανένα ποσό σε λογαριασμό ή βάση δεδομένων. Τα ποσά μπαίνουν στη διεύθυνση της σελίδας μόνο για να μπορείς να τη μοιραστείς· δεν χρειάζεται ούτε email ούτε εγγραφή.
Η φορολογία των ενοικίων, ολόκληρη
Ο υπολογιστής δίνει τον φόρο· ο οδηγός φορολογία ενοικίων 2026 εξηγεί την κλίμακα, την τεκμαρτή έκπτωση 5%, τον κανόνα της τραπεζικής είσπραξης (από 01/07/2027) και τις εξαιρέσεις, με παραδείγματα σε ευρώ. Η κλίμακα από το φορολογικό έτος 2026 είναι του άρθρου 8 του ν.5246/2025, ΦΕΚ Α΄ 198/2025.
Ο φόρος δεν είναι το μόνο που πληρώνεις
Ο ΕΝΦΙΑ είναι φόρος κατοχής και υπολογίζεται χωριστά: δες τον υπολογισμό ΕΝΦΙΑ. Και αν σκέφτεσαι να διαθέσεις το ακίνητο σε βραχυχρόνια μίσθωση, η σύγκριση βραχυχρόνιας και μακροχρόνιας δείχνει από ποια πληρότητα και πάνω συμφέρει. Τον φόρο, τον ΕΝΦΙΑ και τις δαπάνες μαζί, ως ποσοστό της αξίας του ακινήτου, τα βγάζει η καθαρή απόδοση.
Αν σκέφτεσαι να αγοράσεις ακίνητο με δάνειο, ο υπολογισμός στεγαστικού δανείου δείχνει τη δόση, τους τόκους και πόσο δάνειο επιτρέπει το εισόδημά σου. Τα έξοδα αγοράς ακινήτου δείχνουν τον φόρο μεταβίβασης και πόσα μετρητά χρειάζεσαι πέρα από το δάνειο.
Κείμενα και παραδείγματα: Ομάδα Properwise.