Φορολογία Airbnb 2026: τέλος ανθεκτικότητας, φόρος εισοδήματος και τέλη

Κείμενο και έλεγχος: Ομάδα Properwise

Τελευταία ενημέρωση: 20/10/2026 · Πηγές

Η βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb, Booking) δεν φορολογείται ακριβώς όπως η κλασική ενοικίαση. Το εισόδημα, όταν δεν παρέχονται υπηρεσίες, εντάσσεται στην ίδια κλίμακα με τα ενοίκια· πάνω από αυτό προστίθενται το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση (ΤΑΚΚ) και, για ορισμένους, το τέλος παρεπιδημούντων.

Το τέλος ανθεκτικότητας επιβάλλεται ανά ημερήσια χρήση και ανά δωμάτιο ή διαμέρισμα. Οι Συχνές ερωτήσεις (FAQ) της ΑΑΔΕ για τη δήλωση απόδοσης υπενθυμίζουν ότι αντικατέστησε τον φόρο διαμονής. Τα ισχύοντα ποσά (από 01/01/2025) θεσπίστηκαν με το άρθρο 24 ν. 5162/2024 και κωδικοποιούνται στο άρθρο 44 ν. 5177/2025 (Α΄ 21)· εφαρμόζονται με την Α.1202/2024 (ΦΕΚ Β΄ 7301/31.12.2024).

Για τον ιδιοκτήτη στο Airbnb το κρίσιμο είναι οι δύο πρώτες γραμμές: 8€ / 2€, εκτός αν πρόκειται για μονοκατοικία άνω των 80 τ.μ.

Διαμέρισμα 100 τ.μ. ή μονοκατοικία 100 τ.μ.: ποια πληρώνει 15€

Η Α.1202/2024 και το άρθρο 44 ν. 5177/2025 (κωδικοποίηση του άρθρου 53 όπως ίσχυε μετά το άρθ. 24 ν. 5162/2024) γράφουν ότι αν τα ακίνητα βραχυχρόνιας «είναι μονοκατοικίες άνω των ογδόντα (80) τ.μ.», επιβάλλεται 15€ (υψηλή) / 4€ (χαμηλή). Ένα διαμέρισμα πληρώνει 8€ / 2€ όσα τ.μ. κι αν έχει.

Τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες

Οι τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες είναι ξεχωριστή κατηγορία: 8€ αν η επιφάνεια είναι μικρότερη των 80 τ.μ. και 15€ αν είναι από 80 τ.μ. και άνω στην υψηλή περίοδο (2€ / 4€ στη χαμηλή). Εδώ το υψηλό ποσό ισχύει από τα 80 τ.μ. και πάνω· στη μονοκατοικία βραχυχρόνιας, μόνο πάνω από τα 80 τ.μ. Μην τις μπερδεύεις με το διαμέρισμα βραχυχρόνιας.

Από την 1η Νοεμβρίου έως και τον Μάρτιο ισχύει το χαμηλό ποσό. Όταν η διαμονή καλύπτει μήνες με διαφορετικό ύψος τέλους, το ειδικό στοιχείο–απόδειξη εκδίδεται για κάθε μήνα ξεχωριστά και όχι κατά την αναχώρηση (FAQ ΑΑΔΕ, ερ. 7· Α.1202/2024).

Παράδειγμα: κράτηση 8 νυχτών, άφιξη 28/10, αναχώρηση 05/11, δηλαδή 4 ημερήσιες χρήσεις Οκτωβρίου (28–31) και 4 Νοεμβρίου (1–4). Δύο ειδικά στοιχεία (ένα ανά μήνα).

Δύο μηνιαίες δηλώσεις απόδοσης: για τα στοιχεία Οκτωβρίου έως 30/11, για τα στοιχεία Νοεμβρίου έως 31/12. Η προθεσμία ορίζεται από τον μήνα έκδοσης του ειδικού στοιχείου, όχι από τον μήνα που «κλείνει» η κράτηση στην πλατφόρμα.

Το τέλος βαρύνει τον διαμένοντα (τον επισκέπτη). Ο εκμισθωτής το εισπράττει με το ειδικό στοιχείο και το αποδίδει στη Φορολογική Διοίκηση με μηνιαίες δηλώσεις (Α.1202/2024, παρ. 2).

Φυσικά πρόσωπα χωρίς υποχρέωση έναρξης, για έως δύο ακίνητα, είναι υπόχρεα δήλωσης στην κατηγορία «ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης». Στο πεδίο πλήθους επιχειρήσεων συμπληρώνουν 0 (FAQ ΑΑΔΕ, ερ. 11).

1. Μπαίνεις στο myAADE και ακολουθείς: Φορολογικές Υπηρεσίες · Τέλη και Ειδικοί Φόροι · Δήλωση απόδοσης τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση (FAQ, ερ. 11).
2. Επιλέγεις έτος αναφοράς και φορολογική περίοδο (μήνα), μετά την κατηγορία ακινήτων (για σένα: βραχυχρόνια μίσθωση).
3. Συμπληρώνεις συνολικές ημερήσιες χρήσεις, δωρεάν χρήσεις και φορολογητέες χρήσεις. Οι δωρεάν διαμονές δεν επιβαρύνονται· αφαιρούνται από τις φορολογητέες (FAQ, ερ. 11).
4. Μπορείς να αποθηκεύσεις προσωρινά και να οριστικοποιήσεις αργότερα (FAQ, ερ. 10).
5. Προθεσμία: μέχρι την τελευταία ημέρα του μήνα που ακολουθεί τον μήνα έκδοσης του ειδικού στοιχείου (FAQ, ερ. 7· σελίδα υπηρεσίας ΑΑΔΕ).
6. Μηδενική δήλωση: δεν χρειάζεται για μήνα χωρίς διαμονές και χωρίς έκδοση ειδικών στοιχείων (FAQ, ερ. 12).
7. Μετά την οριστικοποίηση δεν διορθώνεις από την ίδια εφαρμογή· η τροποποίηση γίνεται μόνο με αίτημα από την εφαρμογή «Τα Αιτήματά μου» (FAQ, ερ. 3–4).
8. Με την οριστική υποβολή η δήλωση θεωρείται παραληφθείσα· η πληρωμή γίνεται με Ταυτότητα Οφειλής. Αν παρέλθει η καταληκτική ημερομηνία οφειλής χωρίς καταβολή, εφαρμόζονται τα άρθρα 52 και 53 ν. 5104/2024 (FAQ, ερ. 6).
9. Στην κατηγορία βραχυχρόνιας καταχωρείς επίσης τον αριθμό διαθέσιμων δωματίων ή διαμερισμάτων, τις κλίνες όπου ζητούνται και τα δωμάτια που χρησιμοποιήθηκαν στη χρήση του μήνα (FAQ, ερ. 11).

Η υποβολή αρχικών δηλώσεων (εμπρόθεσμων και εκπρόθεσμων) γίνεται υποχρεωτικά με ηλεκτρονική μέθοδο επικοινωνίας (FAQ, ερ. 8). Εκπρόθεσμες αρχικές για περιόδους από 01/01/2024 και μετά περνούν από την ίδια εφαρμογή (FAQ, ερ. 2).

Ο επίσημος τίτλος είναι «Ειδικό Στοιχείο – Απόδειξη Είσπραξης Τέλους Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση». Εκδίδεται προς τον διαμένοντα στο τέλος της διαμονής, πριν από την αναχώρησή του· όταν αλλάζει το ύψος του τέλους, εκδίδεται χωριστά για κάθε μήνα.

Σύμφωνα με τις FAQ βραχυχρόνιας της ΑΑΔΕ (ερ. 21), το εισόδημα από βραχυχρόνια είναι το συμφωνηθέν μίσθωμα (ή το ποσό από πολιτική ακύρωσης)· δεν περιλαμβάνει ούτε ΦΠΑ ούτε τέλος παρεπιδημούντων ούτε τέλος ανθεκτικότητας.

Για το myDATA: οι ίδιες FAQ βραχυχρόνιας (ερ. 16) συνδέουν υποχρεώσεις ΕΛΠ / myDATA με φυσικά πρόσωπα που έχουν κάνει έναρξη λόγω βραχυχρόνιας (τρία ακίνητα και πάνω) και με νομικά πρόσωπα. Αν έχεις έως δύο ακίνητα χωρίς έναρξη, ρώτα τον λογιστή σου τι ισχύει στη δική σου περίπτωση πριν θεωρήσεις ότι πρέπει να διαβιβάζεις παραστατικά στο myDATA.

Διαμέρισμα με 90 διανυκτερεύσεις στην υψηλή περίοδο και 30 στη χαμηλή:

Η ίδια χρήση σε μονοκατοικία άνω των 80 τ.μ.: 90 × 15€ + 30 × 4€ = 1.470€.

Αν χρεώνεις το τέλος στον επισκέπτη, δεν μειώνει τα καθαρά σου, αλλά ανεβάζει την τελική τιμή που βλέπει ο επισκέπτης.

Το τέλος διαμονής παρεπιδημούντων είναι 0,5% επί του μισθώματος της βραχυχρόνιας μίσθωσης για διαμονή κάτω των έξι μηνών (άρθρο 30 ν. 5143/2024)· με απόφαση δημοτικού συμβουλίου μπορεί να φτάσει το 0,75%. Το βαρύνει ο επισκέπτης· το εισπράττει ο εκμισθωτής και το αποδίδει στον δήμο. Κατά τις FAQ βραχυχρόνιας της ΑΑΔΕ (23/09/2025, ερ. 27 και 59) υπολογίζεται στο καθαρό μίσθωμα χωρίς ΦΠΑ και χωρίς ΤΑΚΚ. Κατά τις ίδιες FAQ (ερ. 26) το οφείλουν μόνο όσοι έχουν κάνει έναρξη εργασιών (όσοι έχουν τρία ή περισσότερα ακίνητα, τα νομικά πρόσωπα και όσοι παρέχουν υπηρεσίες)· φυσικό πρόσωπο με έως δύο ακίνητα χωρίς έναρξη δεν το οφείλει. Ο νόμος δεν γράφει ρητά αυτή την εξαίρεση.

Αν είσαι φυσικό πρόσωπο με έως δύο ακίνητα και δεν παρέχεις καμία υπηρεσία πέρα από τα κλινοσκεπάσματα, το εισόδημα από βραχυχρόνια είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία (άρθρο 39Α ΚΦΕ). Από το φορολογικό έτος 2026 φορολογείται με την κλίμακα 15% έως 12.000€ / 25% έως 24.000€ / 35% έως 36.000€ / 45% πάνω από 36.000€ (άρθρο 40 παρ. 4 ΚΦΕ όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 8 ν. 5246/2025), αφού αφαιρεθεί η τεκμαρτή έκπτωση 5% (άρθρο 39 παρ. 3 περ. α΄ ΚΦΕ). Με τρία ακίνητα και πάνω ή ως νομικό πρόσωπο το εισόδημα είναι επιχειρηματικό (άρθρο 39Α ΚΦΕ· βλ. και FAQ βραχυχρόνιας ΑΑΔΕ 23/09/2025, ερ. 8–9). Από 01/07/2027 η έκπτωση 5% δίνεται μόνο αν το μίσθωμα εξοφλείται σε τραπεζικό λογαριασμό σου που έχεις δηλώσει στην ΑΑΔΕ (άρθρο 39 παρ. 5 ΚΦΕ, άρθρο 210 ν. 5222/2025· Α.1187/2026).

Παράδειγμα (φυσικό πρόσωπο με έως δύο ακίνητα χωρίς υπηρεσίες, μόνο εισόδημα από ακίνητα): ακαθάριστο μίσθωμα 12.000€ (χωρίς ΤΑΚΚ), μείον 5%, φορολογητέο 11.400€, φόρος 2026: 11.400 × 15% = 1.710€. Το παράδειγμα προϋποθέτει ότι καλύπτεις τις δαπάνες με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής που απαιτεί το άρθρο 15 παρ. 6 ΚΦΕ.

Το ΤΑΚΚ αλλάζει το κόστος της βραχυχρόνιας απέναντι στη μακροχρόνια, ακόμη κι αν το χρεώνεις στον επισκέπτη: ανεβάζει την τελική τιμή και επηρεάζει την πληρότητα που χρειάζεσαι για να σε συμφέρει. Για να δεις την τάξη μεγέθους με τα δικά σου νούμερα, σύγκρινε βραχυχρόνια και μακροχρόνια μίσθωση: πληρότητα, τιμή και τέλη μπαίνουν στον ίδιο υπολογισμό.

Κάθε ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης εγγράφεται στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ και λαμβάνει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), που αναγράφεται υποχρεωτικά σε κάθε αγγελία, στο Airbnb, στο Booking ή σε οποιαδήποτε άλλη πλατφόρμα. Η εγγραφή γίνεται στο myAADE, από τη διαδρομή «Μητρώο και Επικοινωνία», «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», «Εγγραφή ακινήτου και λήψη ΑΜΑ».