Πλαφόν 3% στις επαγγελματικές μισθώσεις 2026: ποιον αφορά

Τελευταία ενημέρωση: 20/10/2026 · Πηγές

Αν εκμισθώνεις επαγγελματικό ακίνητο με μίσθωση που ήδη τρέχει, η αναπροσαρμογή του μισθώματος μέσα στο 2026 έχει ανώτατο όριο: 3% επί του μισθώματος του 2025. Το όριο ισχύει από 01/01/2026 έως 31/12/2026, ακόμη κι αν ο όρος της σύμβασης δίνει μεγαλύτερο ποσοστό.

Ο οδηγός δείχνει ποιες μισθώσεις πιάνει το όριο, ποιες μένουν έξω, ποιοι εκμισθωτές εξαιρούνται και πόσο αλλάζει το μίσθωμα σε ένα παράδειγμα με αριθμούς.

Στις υφιστάμενες επαγγελματικές μισθώσεις του ΠΔ 34/1995 η αναπροσαρμογή του μισθώματος από 01/01/2026 έως 31/12/2026 δεν επιτρέπεται να ξεπεράσει το 3% επί του μισθώματος του 2025. Το όριο ισχύει ακόμη κι αν οι αγοραίες τιμές ανέβηκαν περισσότερο. Νομική βάση είναι το άρθρο 59 του ν. 5255/2025 και το άρθρο 96 του ν. 5007/2022.

Το 3% είναι ανώτατο όριο, όχι υποχρεωτική αύξηση. Αν ο όρος της σύμβασης δίνει μικρότερη αναπροσαρμογή, ισχύει ο όρος.

Το όριο εφαρμόζεται όταν ισχύουν και τα τρία:

• Η μίσθωση είναι επαγγελματική ή εμπορική και διέπεται από το ΠΔ 34/1995.
• Η μίσθωση είναι υφιστάμενη, δηλαδή δεν υπογράφηκε μέσα στο 2026.
• Η αναπροσαρμογή γίνεται μέσα στο διάστημα 01/01/2026 έως 31/12/2026.

Βάση του υπολογισμού είναι το μίσθωμα του 2025, όχι το μίσθωμα της αρχικής σύμβασης. Το ίδιο ισχύει όταν ο όρος συνδέεται με τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή: αν η μεταβολή που ορίζει η σύμβαση ξεπερνά το 3%, η αύξηση σταματά στο 3%.

Το όριο δεν ισχύει στη μίσθωση κατοικίας. Για το 2026 δεν υπάρχει γενικό κρατικό πλαφόν στα ενοίκια κατοικίας. Εκεί το ενοίκιο αυξάνεται μόνο με ρητό όρο αναπροσαρμογής στη σύμβαση ή με νέα συμφωνία που αποδέχεται ο μισθωτής.

Δεν ισχύει ούτε σε νέα επαγγελματική μίσθωση που υπογράφεις μέσα στο 2026. Εκεί το μίσθωμα διαμορφώνεται ελεύθερα.

Το όριο δεν δεσμεύει τρεις κατηγορίες εκμισθωτών:

• ΑΕΕΑΠ και εταιρείες που ανήκουν κατά πλειοψηφία σε Οργανισμούς Εναλλακτικών Επενδύσεων (ΟΕΕ).
• Επιχειρήσεις εκμετάλλευσης εμπορικού κέντρου επιφάνειας τουλάχιστον 15.000 τ.μ.
• Εταιρείες που ανήκουν κατά 100% στο Δημόσιο.

Αν δεν ξέρεις με βεβαιότητα αν ανήκεις σε κάποια από αυτές, επιβεβαίωσε με δικηγόρο ή λογιστή πριν εφαρμόσεις αύξηση πάνω από 3%.

Επαγγελματική μίσθωση με μίσθωμα 1.500€ τον μήνα το 2025. Η σύμβαση προβλέπει ετήσια αναπροσαρμογή 5%.

• Κατά τον όρο της σύμβασης: 1.500€ × 5% = 75€, άρα 1.575€.
• Με το όριο: 1.500€ × 3% = 45€, άρα έως 1.545€.
• Διαφορά: 1.575€ − 1.545€ = 30€ τον μήνα, δηλαδή 360€ σε δώδεκα μήνες.

• Διάβασε τον όρο αναπροσαρμογής: ποσοστό ή δείκτη και μήνα εφαρμογής.
• Υπολόγισε το μίσθωμα κατά τον όρο και σύγκρινέ το με το μίσθωμα του 2025 × 1,03. Κράτα το μικρότερο από τα δύο.
• Ο υπολογισμός αναπροσαρμογής ενοικίου κάνει τη σύγκριση μόνος του και δείχνει το μίσθωμα ανά έτος, με το όριο μέσα στο 2026.
• Χρέωσε το σωστό ποσό. Το Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής 3,6% υπολογίζεται επί του μισθώματος: στα 1.545€ είναι 55,62€ τον μήνα αντί για 56,70€ στα 1.575€. Δεν οφείλεται αν η μίσθωση έχει νομίμως υπαχθεί σε ΦΠΑ.
• Αν ο όρος είναι διατυπωμένος ασαφώς ή αν εξετάζεις εξαίρεση, επιβεβαίωσε με δικηγόρο ή λογιστή πριν στείλεις την ειδοποίηση στον μισθωτή.