Φορολογία ενοικίων 2026: πλήρης οδηγός

Ενημέρωση με βάση τη νομοθεσία όπως ισχύει τον Σεπτέμβριο 2026.

Αν εκ­μι­σθώ­νεις ακί­νη­το στην Ελ­λά­δα, το ει­σό­δη­μα από ενοί­κια δεν μπαί­νει στην ίδια κλί­μα­κα με τον μισθό ή τη σύ­ντα­ξη. Φο­ρο­λο­γεί­ται αυ­το­τε­λώς, με δική του προ­ο­δευ­τι­κή κλί­μα­κα, από το πρώτο ευρώ.

Για τα ει­σο­δή­μα­τα που απο­κτώ­νται το φο­ρο­λο­γι­κό έτος 2026 (και δη­λώ­νο­νται το 2027) ισχύ­ει η ανα­μορ­φω­μέ­νη κλί­μα­κα του άρ­θρου 8 του ν.5246/2025: 15%, 25%, 35% και 45%. Το κρί­σι­μο όριο του τρί­του κλι­μα­κί­ου δεν είναι πλέον οι 35.000€· το 35% κα­λύ­πτει έως και τις 36.000€ φο­ρο­λο­γη­τέ­ου ει­σο­δή­μα­τος.

Ο οδη­γός δεν υπό­σχε­ται «μα­γι­κή εξοι­κο­νό­μη­ση». Στό­χος του είναι να ξέ­ρεις την τάξη με­γέ­θους πριν μι­λή­σεις με τον λο­γι­στή σου.

Νο­μι­κή βάση: άρθρο 8 ν.5246/2025, που τρο­πο­ποι­εί την παρ. 4 του άρ­θρου 40 του Κώ­δι­κα Φο­ρο­λο­γί­ας Ει­σο­δή­μα­τος (ν.4172/2013). Έναρ­ξη ισχύ­ος για ει­σο­δή­μα­τα από το φο­ρο­λο­γι­κό έτος 2026.

• Κλι­μα­κω­τή φο­ρο­λό­γη­ση: κάθε τμήμα του φο­ρο­λο­γη­τέ­ου ει­σο­δή­μα­τος φο­ρο­λο­γεί­ται με τον δικό του συ­ντε­λε­στή.
• Χωρίς αφο­ρο­λό­γη­το τύπου μι­σθω­τών: από το πρώτο ευρώ ισχύ­ει το 15%.
• Το φο­ρο­λο­γη­τέο ποσό είναι συ­νή­θως το 95% των ακα­θά­ρι­στων μι­σθω­μά­των (δες την επό­με­νη ενό­τη­τα).
• Το κλι­μά­κιο 35% φτά­νει έως και τις 36.000€. Το 45% αρ­χί­ζει πάνω από τις 36.000€.

Σύ­γκρι­ση με έως το 2025: έως το φο­ρο­λο­γι­κό έτος 2025 ίσχυε (απλο­ποι­η­μέ­να) 15 / 35 / 45%, με το με­σαίο κλι­μά­κιο πε­ρί­που 12.001–35.000€. Από το 2026 πα­ρεμ­βάλ­λε­ται το 25% (12.000,01–24.000) και το όριο του 45% με­τα­το­πί­ζε­ται πάνω από τις 36.000€.

Νο­μι­κή βάση: άρθρο 39 παρ. 3 περ. α΄ ν.4172/2013 (ΚΦΕ). Για φυ­σι­κό πρό­σω­πο που εκ­μι­σθώ­νει ή πα­ρα­χω­ρεί ακί­νη­το, εκ­πί­πτει πο­σο­στό πέντε τοις εκατό (5%) για δα­πά­νες επι­σκευ­ής, συ­ντή­ρη­σης, ανα­καί­νι­σης ή άλλες πά­γιες και λει­τουρ­γι­κές δα­πά­νες, χωρίς προ­σκό­μι­ση απο­δεί­ξε­ων για αυτή την τεκ­μαρ­τή δα­πά­νη.

• Ακα­θά­ρι­στα ενοί­κια έτους: Ε
• Τεκ­μαρ­τή έκ­πτω­ση: 0,05 × Ε
• Φο­ρο­λο­γη­τέο (κατά κα­νό­να): 0,95 × Ε

Σωστή παραπομπή (όχι ν.5246/2025): άρθρο 210 του ν.5222/2025 (ΦΕΚ Α΄ 134/28.07.2025), που πρό­σθε­σε παρ. 5 στο άρθρο 39 ΚΦΕ. Αν η εξό­φλη­ση μι­σθώ­μα­τος δεν γίνει σε τρα­πε­ζι­κό λο­γα­ρια­σμό του εκ­μι­σθω­τή γνω­στο­ποι­η­μέ­νο στην ΑΑΔΕ, δεν εφαρ­μό­ζε­ται η περ. α΄ της παρ. 3· χά­νε­ται η τεκ­μαρ­τή έκ­πτω­ση 5%.

Υπο­θέ­σεις: φυ­σι­κό πρό­σω­πο, μα­κρο­χρό­νια μί­σθω­ση, τεκ­μαρ­τή έκ­πτω­ση 5%, κλί­μα­κα 2026.

Παράδειγμα 1 · Μηνιαίο ενοίκιο 650€ (ετήσιο 7.800€)

Ακα­θά­ρι­στα 7.800 · έκ­πτω­ση 390 · φο­ρο­λο­γη­τέο 7.410 · φόρος 1.111,50€ (όλο στο 15%). Πραγ­μα­τι­κός συ­ντε­λε­στής επί ακα­θα­ρί­στου: 14,25%.

Παράδειγμα 2 · Μηνιαίο ενοίκιο 1.800€ (ετήσιο 21.600€)

Ακα­θά­ρι­στα 21.600 · έκ­πτω­ση 1.080 · φο­ρο­λο­γη­τέο 20.520.

• 12.000 × 15% = 1.800
• 8.520 × 25% = 2.130
• Σύνολο = 3.930€ (πραγματικός ≈ 18,19%)

Παράδειγμα 3 · Το όριο των 36.000€

Α. Φο­ρο­λο­γη­τέο ακρι­βώς 36.000€ · φόρος 9.000€ (χωρίς κα­θό­λου 45%).

Β. Ακα­θά­ρι­στο 40.000€ με 5% έκ­πτω­ση · φο­ρο­λο­γη­τέο 38.000 · φόρος 9.900€.

Γ. Ίδιο ακα­θά­ρι­στο χωρίς την έκ­πτω­ση 5% · φο­ρο­λο­γη­τέο 40.000 · φόρος 10.800€ (δια­φο­ρά 900€). Η πε­ρί­πτω­ση Γ αφορά χρή­σεις από το 2027, όταν ισχύ­σει η κύ­ρω­ση της τρα­πε­ζι­κής εί­σπρα­ξης· για 2025-2026 εφαρ­μό­ζε­ται η πε­ρί­πτω­ση Β.