Φορολογία ενοικίων 2026: κλίμακα, έκπτωση 5%, τράπεζα

Τελευταία ενημέρωση: 20/10/2026 · Πηγές

Αν εκμισθώνεις ακίνητο στην Ελλάδα, το εισόδημα από ενοίκια δεν μπαίνει στην ίδια κλίμακα με τον μισθό ή τη σύνταξη. Φορολογείται χωριστά, με δική του προοδευτική κλίμακα, από το πρώτο ευρώ.

Για τα εισοδήματα που αποκτώνται το φορολογικό έτος 2026 (και δηλώνονται το 2027) ισχύει η αναμορφωμένη κλίμακα του άρθρου 8 του ν. 5246/2025: 15%, 25%, 35% και 45%. Το 35% καλύπτει πλέον έως και τις 36.000€ φορολογητέου εισοδήματος (έως το 2025 σταματούσε στις 35.000€).

Στόχος του οδηγού είναι να ξέρεις την τάξη μεγέθους πριν μιλήσεις με τον λογιστή σου.

Νομική βάση: άρθρο 8 ν. 5246/2025, που τροποποιεί την παρ. 4 του άρθρου 40 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ν. 4172/2013). Έναρξη ισχύος για εισοδήματα από το φορολογικό έτος 2026.

• Κλιμακωτή φορολόγηση: κάθε τμήμα του φορολογητέου εισοδήματος φορολογείται με τον δικό του συντελεστή.
• Χωρίς αφορολόγητο τύπου μισθωτών: από το πρώτο ευρώ ισχύει το 15%.
• Το φορολογητέο ποσό είναι συνήθως το 95% των ακαθάριστων μισθωμάτων (δες την επόμενη ενότητα).

Έως και το φορολογικό έτος 2025 ίσχυε η κλίμακα: 15% έως 12.000€, 35% έως 35.000€ και 45% πάνω από 35.000€. Από το 2026 ισχύει η κλίμακα: 15% έως 12.000€, 25% έως 24.000€, 35% έως 36.000€ και 45% πάνω από 36.000€.

Νομική βάση: άρθρο 39 παρ. 3 περ. α΄ ν. 4172/2013 (ΚΦΕ). Για φυσικό πρόσωπο που εκμισθώνει ή παραχωρεί ακίνητο, εκπίπτει ποσοστό πέντε τοις εκατό (5%) για δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης ή άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες, χωρίς προσκόμιση αποδείξεων για αυτή την τεκμαρτή δαπάνη.

• Ακαθάριστα ενοίκια έτους: Ε
• Τεκμαρτή έκπτωση: 0,05 × Ε
• Φορολογητέο (κατά κανόνα): 0,95 × Ε

Νομική βάση: άρθρο 210 του ν. 5222/2025 (ΦΕΚ Α΄ 134/28.07.2025), που πρόσθεσε παρ. 5 στο άρθρο 39 ΚΦΕ. Αν το μίσθωμα δεν εξοφληθεί σε τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή που έχει δηλωθεί στην ΑΑΔΕ, δεν εφαρμόζεται η περ. α΄ της παρ. 3· χάνεται η τεκμαρτή έκπτωση 5%.

Υποθέσεις: φυσικό πρόσωπο, μακροχρόνια μίσθωση, τεκμαρτή έκπτωση 5%, κλίμακα 2026.

Παράδειγμα 1: μηνιαίο ενοίκιο 650€ (ετήσιο 7.800€)

Όλο το φορολογητέο μένει στο κλιμάκιο 15%.

Παράδειγμα 2: μηνιαίο ενοίκιο 1.800€ (ετήσιο 21.600€)

Τα πρώτα 12.000€ φορολογούνται με 15% (1.800€) και τα υπόλοιπα 8.520€ με 25% (2.130€).

Παράδειγμα 3: το όριο των 36.000€

Με φορολογητέο ακριβώς 36.000€ ο φόρος είναι 9.000€, χωρίς καθόλου 45%. Πάνω από εκεί, ακαθάριστα 40.000€ με και χωρίς την έκπτωση 5%:

Διαφορά 900€. Η στήλη «Χωρίς έκπτωση» δείχνει τον φόρο όταν όλο το ενοίκιο της χρονιάς εισπράττεται μετρητά, όπως θα ισχύει από το 2028· το 2027 η κύρωση πιάνει μόνο όσα εισπράττονται από την 1η Ιουλίου. Για τα εισοδήματα του 2026 ισχύει η στήλη με την έκπτωση.