Έκπτωση φόρου για ανακαίνιση: πού είναι το όριο

Τελευταία ενημέρωση: 27 Σεπτεμβρίου 2026 · Πηγές

Το άρθρο 39Β του Κώ­δι­κα Φο­ρο­λο­γί­ας Ει­σο­δή­μα­τος (ν.4172/2013) μει­ώ­νει τον φόρο κατά το 40% της επι­λέ­ξι­μης δα­πά­νης για ανα­καί­νι­ση. Δια­βά­ζε­ται συχνά λάθος: το ανώ­τα­το όριο των 16.000€ αφορά τη δα­πά­νη, όχι τη μεί­ω­ση. Το μέ­γι­στο όφε­λος είναι 6.400€.

Ο οδη­γός δεί­χνει πώς υπο­λο­γί­ζε­ται η μεί­ω­ση, ποιες προ­ϋ­πο­θέ­σεις τη­ρού­νται πριν πλη­ρώ­σεις το πρώτο τι­μο­λό­γιο και τι επι­βε­βαι­ώ­νεις για το τρέ­χον φο­ρο­λο­γι­κό έτος.

Η διά­τα­ξη αφορά δα­πά­νες ενερ­γει­α­κής, λει­τουρ­γι­κής και αι­σθη­τι­κής ανα­βάθ­μι­σης κτι­ρί­ων. Δεν αφαι­ρεί τη δα­πά­νη από το ει­σό­δη­μα: μει­ώ­νει τον ίδιο τον φόρο κατά το 40% της επι­λέ­ξι­μης δα­πά­νης. Η μεί­ω­ση δεν δί­νε­ται μο­νο­μιάς· κα­τα­νέ­με­ται ισό­πο­σα σε πε­ρισ­σό­τε­ρα του ενός έτη, όπως ορί­ζει η ισχύ­ου­σα διά­τα­ξη.

Τα 16.000€ είναι η μέ­γι­στη δα­πά­νη που μετρά. Η μεί­ω­ση υπο­λο­γί­ζε­ται πάνω σε αυτήν: 16.000€ × 40% = 6.400€. Όποι­ος προ­ϋ­πο­λο­γί­ζει φο­ρο­α­παλ­λα­γή 16.000€ υπο­λο­γί­ζει δυό­μι­σι φορές το πραγ­μα­τι­κό όφε­λος.

Δα­πά­νη πάνω από το όριο δεν αυ­ξά­νει τη μεί­ω­ση. Μια ανα­καί­νι­ση με επι­λέ­ξι­μη δα­πά­νη 25.000€ δίνει κι αυτή το πολύ 6.400€.

• Ηλε­κτρο­νι­κή πλη­ρω­μή. Κάρτα, έμ­βα­σμα ή άμεση πλη­ρω­μή. Δα­πά­νη που πλη­ρώ­θη­κε με με­τρη­τά δεν μετρά, όσο σωστό κι αν είναι το πα­ρα­στα­τι­κό.
• Πα­ρα­στα­τι­κά στο όνομά σου. Τι­μο­λό­γιο στο ΑΦΜ σου για κάθε ερ­γα­σία και κάθε αγορά υλι­κών.
• Υλικά έως το 1/3 των υπη­ρε­σιών. Η αξία των υλι­κών λαμ­βά­νε­ται υπόψη μόνο έως το ένα τρίτο της αξίας των υπη­ρε­σιών. Ό,τι πε­ρισ­σεύ­ει μένει εκτός.

Κράτα τι­μο­λό­για και απο­δει­κτι­κά πλη­ρω­μής ανά ακί­νη­το από την πρώτη μέρα. Αυτά ζητά ο λο­γι­στής όταν φτά­σει η δή­λω­ση.

Ανα­καί­νι­ση δια­με­ρί­σμα­τος με 12.000€ ερ­γα­σία και 4.000€ υλικά, όλα πλη­ρω­μέ­να ηλε­κτρο­νι­κά και τι­μο­λο­γη­μέ­να στο ΑΦΜ του ιδιο­κτή­τη.

• Όριο υλι­κών: 12.000€ / 3 = 4.000€. Τα υλικά είναι 4.000€, άρα με­τρά­νε ολό­κλη­ρα.
• Επι­λέ­ξι­μη δα­πά­νη: 12.000€ + 4.000€ = 16.000€, ακρι­βώς στο όριο.
• Μεί­ω­ση φόρου: 16.000€ × 40% = 6.400€, μοι­ρα­σμέ­νη ισό­πο­σα στα έτη που ορί­ζει η διά­τα­ξη.

Τώρα άλλη ανα­λο­γία: 9.000€ ερ­γα­σία και 5.000€ υλικά, σύ­νο­λο 14.000€.

• Όριο υλι­κών: 9.000€ / 3 = 3.000€. Τα υλικά είναι 5.000€, άρα με­τρά­νε μόνο τα 3.000€.
• Επι­λέ­ξι­μη δα­πά­νη: 9.000€ + 3.000€ = 12.000€. Τα 2.000€ υλι­κών πάνω από το όριο δεν με­τρά­νε.
• Μεί­ω­ση φόρου: 12.000€ × 40% = 4.800€, αντί για 5.600€ αν με­τρού­σαν όλα τα 14.000€.

Ο αριθ­μός των ετών στα οποία μοι­ρά­ζε­ται η μεί­ω­ση και το χρο­νι­κό πα­ρά­θυ­ρο ισχύ­ος έχουν τρο­πο­ποι­η­θεί επα­νει­λημ­μέ­να. Γι’ αυτό ο οδη­γός δεν γρά­φει αριθ­μό ετών ούτε ημε­ρο­μη­νία λήξης. Πριν ανα­θέ­σεις την ερ­γα­σία, επι­βε­βαί­ω­σε για το τρέ­χον φο­ρο­λο­γι­κό έτος, με τον λο­γι­στή σου ή στην ΑΑΔΕ:

• Το πο­σο­στό της μεί­ω­σης και το ανώ­τα­το όριο δα­πά­νης.
• Σε πόσα έτη κα­τα­νέ­με­ται η μεί­ω­ση.
• Την ανα­λο­γία υλι­κών προς ερ­γα­σία.
• Το χρο­νι­κό πα­ρά­θυ­ρο ισχύ­ος και αν η δική σου δα­πά­νη πέ­φτει μέσα σε αυτό.

Το «Ανα­και­νί­ζω–Νοι­κιά­ζω», στη νέα του φάση «Ανα­και­νί­ζω 2026», είναι επι­δό­τη­ση, όχι μεί­ω­ση φόρου. Αφορά κενές κα­τοι­κί­ες που ανα­και­νί­ζο­νται για να δια­τε­θούν σε μα­κρο­χρό­νια μί­σθω­ση. Στη φάση του 2026 η επι­δό­τη­ση φτά­νει έως πε­ρί­που 60% των δα­πα­νών στη βα­σι­κή κα­τη­γο­ρία, με ανώ­τα­το επι­λέ­ξι­μο προ­ϋ­πο­λο­γι­σμό και όρους εμ­βα­δού και πα­λαι­ό­τη­τας.

Το πο­σο­στό, το ανώ­τα­το ποσό, τα όρια και η υπο­χρε­ω­τι­κή διάρ­κεια της μί­σθω­σης ορί­ζο­νται σε κάθε κύκλο. Στα επι­δο­τού­με­να προ­γράμ­μα­τα οι δα­πά­νες πριν από την έντα­ξη συ­νή­θως δεν είναι επι­λέ­ξι­μες, οπότε πρώτα η έγκρι­ση και μετά η ερ­γα­σία. Αν υπάρ­χει ανοι­χτή πρό­σκλη­ση, τη βρί­σκεις στη σε­λί­δα του «Ανα­και­νί­ζω–Νοι­κιά­ζω» στο gov.gr.