Έκπτωση φόρου για ανακαίνιση: έως 16.000€ σε 5 έτη

Τελευταία ενημέρωση: 20/10/2026 · Πηγές

Το άρθρο 39Β του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ν. 4172/2013) μειώνει τον φόρο κατά ποσό ίσο με την επιλέξιμη δαπάνη για ανακαίνιση, έως 16.000€ συνολικά. Κυκλοφορεί ακόμη το «40%»: ήταν ο κανόνας για δαπάνες 2020 έως 2022 και με αυτόν το όφελος βγαίνει 2,5 φορές μικρότερο από το σημερινό.

Ο οδηγός δείχνει πώς υπολογίζεται η μείωση, ποιες προϋποθέσεις πρέπει να τηρείς πριν πληρώσεις το πρώτο τιμολόγιο και τι επιβεβαιώνεις πριν από τις 31/12/2026.

Η διάταξη αφορά δαπάνες ενεργειακής, λειτουργικής και αισθητικής αναβάθμισης κτιρίων που γίνονται από 01/01/2024 έως 31/12/2026. Δεν αφαιρεί τη δαπάνη από το εισόδημα: μειώνει τον ίδιο τον φόρο κατά ποσό ίσο με την επιλέξιμη δαπάνη. Η μείωση δεν δίνεται μονομιάς· κατανέμεται ισόποσα σε 5 έτη και σε κάθε έτος δεν ξεπερνά τον φόρο που αναλογεί.

Τα 16.000€ είναι ταυτόχρονα η μέγιστη επιλέξιμη δαπάνη και η μέγιστη μείωση φόρου, για όλα τα έτη μαζί. Μοιρασμένα σε 5 έτη κάνουν το πολύ 3.200€ τον χρόνο. Όποιος υπολογίζει με το παλιό 40% βλέπει το πολύ 6.400€, δηλαδή 2,5 φορές λιγότερα από όσα δικαιούται.

Δαπάνη πάνω από το όριο δεν αυξάνει τη μείωση. Μια ανακαίνιση με επιλέξιμη δαπάνη 25.000€ δίνει κι αυτή το πολύ 16.000€. Ούτε η μείωση ενός έτους ξεπερνά τον φόρο του: με ετήσιο φόρο κάτω από 3.200€, η μείωση του έτους κόβεται στο ύψος του φόρου.

• Ηλεκτρονική πληρωμή. Κάρτα, έμβασμα ή άμεση πληρωμή. Δαπάνη που πληρώθηκε με μετρητά δεν μετρά, όσο σωστό κι αν είναι το παραστατικό.
• Παραστατικά στο όνομά σου. Τιμολόγιο στο ΑΦΜ σου για κάθε εργασία και κάθε αγορά υλικών.
• Πάροχος εγκατεστημένος στην Ελλάδα. Το συνεργείο ή ο προμηθευτής έχει φορολογική κατοικία ή μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα.
• Υλικά έως το 1/3 των υπηρεσιών. Η αξία των υλικών λαμβάνεται υπόψη μόνο έως το 1/3 της αξίας των υπηρεσιών. Ό,τι περισσεύει μένει εκτός.

Κράτα τιμολόγια και αποδεικτικά πληρωμής ανά ακίνητο από την πρώτη μέρα. Αυτά ζητά ο λογιστής όταν φτάσει η δήλωση.

Ανακαίνιση διαμερίσματος με 12.000€ εργασία και 4.000€ υλικά, όλα πληρωμένα ηλεκτρονικά και τιμολογημένα στο ΑΦΜ του ιδιοκτήτη.

• Όριο υλικών: 12.000€ / 3 = 4.000€. Τα υλικά είναι 4.000€, άρα μετρούν ολόκληρα.
• Επιλέξιμη δαπάνη: 12.000€ + 4.000€ = 16.000€, ακριβώς στο όριο.
• Μείωση φόρου: 16.000€, δηλαδή 3.200€ τον χρόνο για 5 έτη, εφόσον ο φόρος κάθε έτους φτάνει.

Τώρα άλλη αναλογία: 9.000€ εργασία και 5.000€ υλικά, σύνολο 14.000€.

• Όριο υλικών: 9.000€ / 3 = 3.000€. Τα υλικά είναι 5.000€, άρα μετρούν μόνο τα 3.000€.
• Επιλέξιμη δαπάνη: 9.000€ + 3.000€ = 12.000€. Τα υπόλοιπα 2.000€ των υλικών δεν μετρούν.
• Μείωση φόρου: 12.000€, δηλαδή 2.400€ τον χρόνο για 5 έτη, αντί για 14.000€ αν μετρούσαν όλα τα υλικά.

Υπολόγισε την έκπτωση της ανακαίνισής σουΜε τα δικά σου δεδομένα, χωρίς εγγραφή.

Ο κανόνας ισχύει για δαπάνες από 01/01/2024 έως 31/12/2026, με την ΚΥΑ Α.1153/2025 (ΦΕΚ Β΄ 5933/05.11.2025). Πριν αναθέσεις την εργασία, επιβεβαίωσε με τον λογιστή σου δύο πράγματα:

• Ότι η δική σου δαπάνη πέφτει μέσα στο παράθυρο. Μετρά η ημερομηνία του τιμολογίου και της πληρωμής· εργασία που τιμολογείται μετά τις 31/12/2026 δεν μετρά, εκτός αν δοθεί νέα παράταση.
• Ότι ο φόρος σου φτάνει για να απορροφήσει έως 3.200€ τον χρόνο. Η μείωση δεν ξεπερνά τον φόρο κάθε έτους και ό,τι περισσεύει δεν επιστρέφεται.

Για όσους νοικιάζουν ως επιχείρηση: η ίδια δαπάνη δεν εκπίπτει ταυτόχρονα ως επιχειρηματική δαπάνη και ως μείωση φόρου του άρθρου 39Β.

Το «Ανακαινίζω 2026», δηλαδή η δράση «Ανακαίνιση Κατοικίας», είναι επιχορήγηση, όχι μείωση φόρου. Καλύπτει κατοικίες με κύριους χώρους έως 120 τ.μ. (150 τ.μ. για τρίτεκνες και πολύτεκνες οικογένειες που θα τις ιδιοκατοικήσουν), άδεια έως 31/12/1990 και ενεργειακή κατηγορία Γ ή χαμηλότερη: κλειστές (αχρησιμοποίητες το 2024 και το 2025) που θα ιδιοκατοικηθούν ή θα νοικιαστούν μακροχρόνια ως κύρια κατοικία, αλλά και κατοικίες που ο αιτών ήδη ιδιοκατοικεί ως κύρια κατοικία. Η επιχορήγηση είναι 80% (εισοδηματική κατηγορία Ι) ή 70% (κατηγορία ΙΙ), με προσαυξήσεις έως 95% και 85%. Δίνεται έως 300€ ανά τ.μ. κύριων χώρων και έως 36.000€ ανά κατοικία, με ΦΠΑ, συν έως 2.500€ στο 100% για μηχανικούς, ΠΕΑ, Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και άδειες. Η κατοικία που ανακαινίζεται, κλειστή ή ιδιοκατοικούμενη, μένει κύρια κατοικία για τουλάχιστον 5 έτη από την ολοκλήρωση, χωρίς βραχυχρόνια μίσθωση, υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης.

Η βεβαίωση επιλεξιμότητας έκλεισε στις 31/07/2026 για τις κατοικίες που ιδιοκατοικούνται και στις 30/09/2026 για τις κλειστές. Αίτηση χρηματοδότησης υποβάλλουν μόνο όσοι έχουν ήδη βεβαίωση· η βεβαίωση δεν είναι έγκριση και η επιλεξιμότητα ελέγχεται ξανά. Στα επιδοτούμενα προγράμματα οι δαπάνες πριν από την ένταξη συνήθως δεν είναι επιλέξιμες, οπότε πρώτα η έγκριση και μετά η εργασία. Ισχύουν οι όροι όπως τους ορίζουν τα ΦΕΚ της ενότητας 7· τις ανακοινώσεις για το δεύτερο στάδιο τις βλέπεις στη σελίδα της δράσης στο stegasi.gov.gr.