Πώς υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ

Τελευταία ενημέρωση: 20/10/2026 · Πηγές

Ο ΕΝΦΙΑ (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων) είναι φόρος κατοχής: τον πληρώνεις κάθε χρόνο επειδή έχεις το ακίνητο, ανεξάρτητα από το αν το νοικιάζεις ή μένει κενό. Υπολογίζεται από τα χαρακτηριστικά του ακινήτου και τη συνολική αξία της περιουσίας σου.

Ο οδηγός δείχνει τον τύπο, τους συντελεστές και ένα παράδειγμα σε ευρώ. Επειδή ο πλήρης τύπος περιλαμβάνει και άλλους συντελεστές (πρόσοψης, επιφάνειας), το αποτέλεσμα είναι ενδεικτική εκτίμηση, όχι το επίσημο εκκαθαριστικό.

Ο κύριος φόρος κάθε κτίσματος προκύπτει πολλαπλασιαστικά:

Ο βασικός φόρος ζώνης βγαίνει από την τιμή ζώνης (αντικειμενική αξία ανά τ.μ.) της περιοχής. Νομική βάση: άρθρο 4 ν. 4223/2013, όπως ισχύει και όπως κωδικοποιήθηκε στον Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (ν. 5219/2025).

Ο βασικός φόρος, ανάλογα με την τιμή ζώνης της περιοχής:

Ο συντελεστής παλαιότητας, από το έτος της νεότερης οικοδομικής άδειας (χωρίς άδεια, από το έτος κατασκευής):

Οι δύο τελευταίες γραμμές είναι για τα παλιά κτίρια: όσα ανεγέρθηκαν πριν από το 1930 έχουν συντελεστή 0,80 και όσα έχουν παλαιότητα άνω των 100 ετών 0,60. Για τον ΕΝΦΙΑ 2026, ο 0,60 ισχύει για τα κτίρια με νεότερη οικοδομική άδεια (ή, χωρίς άδεια, κατασκευή) έως το 1925 και ο 0,80 τα υπόλοιπα που ανεγέρθηκαν πριν από το 1930, με το έτος ανέγερσης ακόμη κι αν υπάρχει νεότερη άδεια. Ο νόμος δεν ορίζει ποιος υπερισχύει όταν ισχύουν και οι δύο κανόνες· ο υπολογισμός εφαρμόζει τον 0,60, γιατί αλλιώς ο κανόνας των 100 ετών δεν θα έβρισκε κανένα κτίριο πριν από τον ΕΝΦΙΑ 2031.

Και ο συντελεστής ορόφου:

Διαμέρισμα 90 τ.μ., σε περιοχή με τιμή ζώνης 2.000€/τ.μ. (κλιμάκιο 1.501 – 2.500€, βασικός φόρος 3,70€/τ.μ.), 12 ετών (συντελεστής 1,15), στον 3ο όροφο (1,01):

• Κύριος φόρος: 90 × 3,70 × 1,15 × 1,01 = 386,78€.
• Αντικειμενική αξία περίπου 90 × 2.000 = 180.000€. Ο ιδιοκτήτης ενός μόνο ακινήτου έχει συνολική αξία ίση με αυτή, οπότε δικαιούται αυτόματη μείωση 20% (κλιμάκιο έως 250.000€), δηλαδή 77,36€.

Κάθε φυσικό πρόσωπο με συνολική αξία περιουσίας έως 400.000€ παίρνει αυτόματη μείωση του κύριου φόρου, από 30% έως 10%, ανάλογα με το κλιμάκιο της συνολικής αξίας. Δεν χρειάζεται αίτηση: εφαρμόζεται στην εκκαθάριση.

• Ασφαλισμένη κατοικία (σεισμός, πυρκαγιά, πλημμύρα): μείωση 20% για αξία κατοικίας έως 500.000€ ή 10% πάνω από αυτό, για ασφάλιση όλου του προηγούμενου έτους. Για 3 έως 11 μήνες δίνεται αναλογικά. Χρειάζεται αίτηση στο myPROPERTY της ΑΑΔΕ, μέσα στην προθεσμία που ορίζεται κάθε χρόνο (απόφαση ΑΑΔΕ Α.1005/2026).
• Χαμηλό εισόδημα (κύρια κατοικία): μείωση 50% με εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια: εισόδημα έως 9.000€ (προσαυξημένο ανά μέλος), κτίσματα έως 150 τ.μ. και συνολική αξία ακίνητης περιουσίας έως 85.000€, 150.000€ ή 200.000€, ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση. Τα κριτήρια ελέγχονται από την ΑΑΔΕ.
• Κύρια κατοικία μικρού οικισμού: μείωση 50% για οικισμούς με πληθυσμό έως 1.500 κατοίκους (έως 1.700 στη Δυτική Μακεδονία, στην Π.Ε. Έβρου και στους δήμους της Κεντρικής Μακεδονίας, της Ανατολικής Μακεδονίας και Θράκης και της Ηπείρου που εφάπτονται με τα σύνορα), με αξία κατοικίας έως 400.000€. Δεν ισχύει στην Περιφέρεια Αττικής, εκτός από την Περιφερειακή Ενότητα Νήσων. Ισχύει για τον ΕΝΦΙΑ 2026· από τον ΕΝΦΙΑ 2027 η κύρια κατοικία εκεί απαλλάσσεται πλήρως, με τα ίδια όρια.
• Τρίτεκνοι, πολύτεκνοι και αναπηρία 80% και άνω: πλήρης απαλλαγή (100%) με εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια.

Αν πιστεύεις ότι δικαιούσαι κάποια από αυτές, έλεγξέ το με τον λογιστή σου πριν από την εκκαθάριση. Για την ασφαλισμένη κατοικία χρειάζεται και αίτηση μέσα στην προθεσμία.

Για συνολική αξία περιουσίας πάνω από 500.000€, ο κύριος φόρος προσαυξάνεται κλιμακωτά από 5% έως 20%.

Επιπλέον, για κάθε ακίνητο αξίας πάνω από 400.000€ επιβάλλεται πρόσθετος φόρος στο τμήμα της αξίας πάνω από τις 400.000€, κλιμακωτά από 0,2% έως 1%, εφόσον η συνολική περιουσία ξεπερνά τις 300.000€. Ένα ακίνητο 450.000€ πληρώνει 50.000€ × 0,2% = 100,00€.