ΕΝΦΙΑ: πώς υπολογίζεται
Ενημέρωση με βάση τη νομοθεσία όπως ισχύει τον Σεπτέμβριο 2026.
Ο ΕΝΦΙΑ (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων) είναι φόρος κατοχής: τον πληρώνεις κάθε χρόνο επειδή έχεις το ακίνητο, ανεξάρτητα από το αν το νοικιάζεις, αν είναι κενό ή ποιο είναι το εισόδημά σου. Υπολογίζεται από τα χαρακτηριστικά του ακινήτου και τη συνολική αξία της περιουσίας σου.
Ο οδηγός δείχνει τον τύπο, τους συντελεστές και ένα παράδειγμα σε ευρώ. Επειδή ο πλήρης τύπος περιλαμβάνει και άλλους συντελεστές (πρόσοψης, επιφάνειας), το αποτέλεσμα είναι ενδεικτική εκτίμηση, όχι το επίσημο εκκαθαριστικό.
Ο κύριος φόρος του κτίσματος
Ο κύριος φόρος κάθε κτίσματος προκύπτει πολλαπλασιαστικά:
Ο βασικός φόρος ζώνης βγαίνει από την τιμή ζώνης (αντικειμενική αξία ανά τ.μ.) της περιοχής. Νομική βάση: άρθρο 4 ν.4223/2013, όπως ισχύει με τον ν.4916/2022.
| Τιμή ζώνης (€/τ.μ.) | Βασικός φόρος |
|---|---|
| έως 750€ | 2,00€ |
| 751 – 1.500€ | 2,80€ |
| 1.501 – 2.500€ | 3,70€ |
| 2.501 – 3.000€ | 4,50€ |
| 3.001 – 3.500€ | 7,60€ |
| 3.501 – 4.000€ | 9,20€ |
| 4.001 – 4.500€ | 11,10€ |
| 4.501 – 5.000€ | 13,40€ |
| πάνω από 5.000€ | 16,20€ |
| Παλαιότητα | Συντελεστής |
|---|---|
| έως 4 έτη | 1,25 |
| 5 – 9 έτη | 1,20 |
| 10 – 14 έτη | 1,15 |
| 15 – 19 έτη | 1,10 |
| 20 – 25 έτη | 1,05 |
| 26 έτη και άνω | 1,00 |
| Όροφος | Συντελεστής |
|---|---|
| υπόγειο | 0,98 |
| ισόγειο και 1ος | 1,00 |
| 2ος και 3ος | 1,01 |
| 4ος και 5ος | 1,02 |
| 6ος και άνω | 1,03 |
Ένα διαμέρισμα, βήμα βήμα
Διαμέρισμα 90 τ.μ., σε περιοχή με τιμή ζώνης 2.000€/τ.μ. (κλιμάκιο 1.501-2.500, βασικός φόρος 3,70€/τ.μ.), 12 ετών (συντελεστής 1,15), στον 3ο όροφο (1,01):
- Κύριος φόρος: 90 × 3,70 × 1,15 × 1,01 = περίπου 386,78€.
- Αντικειμενική αξία περίπου 90 × 2.000 = 180.000€. Ο ιδιοκτήτης ενός μόνο ακινήτου έχει συνολική αξία ίση με αυτή, οπότε δικαιούται αυτόματη μείωση 20% (κλιμάκιο έως 250.000€).
- Τελικός ΕΝΦΙΑ: περίπου 309€ τον χρόνο.
Αυτόματη μείωση ανά συνολική αξία
Κάθε φυσικό πρόσωπο παίρνει αυτόματη μείωση του κύριου φόρου, ανάλογα με τη συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας του. Δεν χρειάζεται αίτηση: εφαρμόζεται στην εκκαθάριση.
| Συνολική αξία περιουσίας | Μείωση |
|---|---|
| έως 100.000€ | 30% |
| έως 150.000€ | 25% |
| έως 250.000€ | 20% |
| έως 300.000€ | 15% |
| έως 400.000€ | 10% |
| πάνω από 400.000€ | 0% |
Απαλλαγές και ειδικές μειώσεις
- Ασφαλισμένη κατοικία (σεισμός, πυρκαγιά, πλημμύρα, τουλάχιστον 3 μήνες): μείωση 20% για αξία κατοικίας έως 500.000€, ή 10% πάνω από αυτό (απόφαση ΑΑΔΕ Α.1005/2026).
- Κύρια κατοικία μικρού οικισμού (2026): μείωση 50% για οικισμούς έως 1.500 κατοίκους, με αξία κατοικίας έως 400.000€.
- Τρίτεκνοι, πολύτεκνοι και αναπηρία ≥80%: πλήρης απαλλαγή (100%) με εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια.
Προσαύξηση και πρόσθετος φόρος
Για συνολική αξία περιουσίας πάνω από 500.000€, ο κύριος φόρος προσαυξάνεται κλιμακωτά από 5% έως 20%. Επιπλέον, κάθε ακίνητο με αξία πάνω από 400.000€ επιβαρύνεται με πρόσθετο φόρο (κλιμακωτά 0,2% έως 1,0% επί της αξίας), εφόσον η συνολική περιουσία ξεπερνά τις 300.000€. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες κατοικίας δεν φτάνουν αυτά τα όρια.
Νομική βάση και πηγές
- Κύριος φόρος (τιμή ζώνης, συντελεστές παλαιότητας και ορόφου): άρθρο 4 ν.4223/2013, όπως ισχύει με τον ν.4916/2022.
- Αυτόματη μείωση ανά συνολική αξία και προσαύξηση μεγάλης περιουσίας: άρθρα 7 και 4 (Ενότητα Ε΄) ν.4223/2013, όπως ισχύει με τον ν.4916/2022.
- Μείωση ασφαλισμένης κατοικίας 10-20%: απόφαση ΑΑΔΕ Α.1005/2026 · πίνακες αντικειμενικών αξιών ΑΑΔΕ.
Δες τον δικό σου ΕΝΦΙΑ
Βάλε τετραγωνικά, τιμή ζώνης, παλαιότητα και όροφο στον υπολογισμό ΕΝΦΙΑ, χωρίς εγγραφή. Για τον φόρο των ενοικίων δες τον οδηγό φορολογίας ενοικίων 2026 και, για τη συνολική εικόνα ως ποσοστό της αξίας, την καθαρή απόδοση.
Ό,τι ρωτούν για τον ΕΝΦΙΑ
Ο ΕΝΦΙΑ εξαρτάται από το εισόδημά μου;+
Όχι. Ο ΕΝΦΙΑ είναι φόρος κατοχής: υπολογίζεται από τα χαρακτηριστικά του ακινήτου (τιμή ζώνης, τετραγωνικά, παλαιότητα, όροφος) και τη συνολική αξία της περιουσίας, όχι από το εισόδημα. Τον πληρώνεις ακόμη και αν το ακίνητο είναι κενό.
Τι είναι η τιμή ζώνης;+
Είναι η αντικειμενική αξία ανά τετραγωνικό της περιοχής, όπως την ορίζει το κράτος. Κατατάσσει το ακίνητο σε κλιμάκιο και δίνει τον βασικό φόρο ανά τ.μ. (από 2,00€ έως 16,20€). Τη βρίσκεις στο συμβόλαιο ή στον χάρτη αντικειμενικών αξιών.
Πληρώνεται μονομιάς;+
Όχι. Η ΑΑΔΕ εκδίδει την εκκαθάριση μέσα στη χρονιά και ο φόρος πληρώνεται σε μηνιαίες δόσεις. Ο ακριβής αριθμός δόσεων και οι ημερομηνίες ορίζονται κάθε έτος.
Πληρώνω λιγότερο αν το σπίτι είναι ασφαλισμένο;+
Ναι, αν το ακίνητο είναι ασφαλισμένο για σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα για τουλάχιστον 3 μήνες: η μείωση είναι 20% (αξία κατοικίας έως 500.000€) ή 10% (πάνω από 500.000€). Είναι μέτρο με ημερομηνία, επιβεβαίωσέ το για το τρέχον έτος.
Υπάρχει απαλλαγή για πολύτεκνους ή αναπηρία;+
Ναι, 100% απαλλαγή για τρίτεκνους/πολύτεκνους και για αναπηρία ≥80%, με εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια (εισόδημα έως 12.000€, προσαυξημένο ανά μέλος · κτίσματα έως 150 τ.μ.). Τα κριτήρια ελέγχονται από την ΑΑΔΕ.
Ο ΕΝΦΙΑ αφαιρείται από τον φόρο ενοικίων;+
Όχι. Είναι χωριστός φόρος και δεν εκπίπτει από το εισόδημα από ενοίκια. Δες τον οδηγό φορολογίας ενοικίων για την κλίμακα εισοδήματος.