Οδηγός

Καθαρή απόδοση ακινήτου: τι μένει μετά από φόρους και έξοδα

Τελευταία ενημέρωση: 20/10/2026 · Πηγές

«Απόδοση 4,20%»: ενοίκιο επί δώδεκα, διά την αξία. Αυτή είναι η μεικτή απόδοση, δηλαδή τα χρήματα πριν περάσουν από τη ΔΟΥ, πριν πληρωθεί ο ΕΝΦΙΑ και πριν αλλάξει ο θερμοσίφωνας. Είναι το νούμερο που ο ιδιοκτήτης συγκρίνει, λανθασμένα, με το επιτόκιο μιας προθεσμιακής κατάθεσης. Εκεί η τράπεζα παρακρατά 15% φόρο στην πηγή, οπότε ένα 2% φτάνει στον λογαριασμό ως 1,7%· στο ενοίκιο τον φόρο, τον ΕΝΦΙΑ και τα έξοδα τα αφαιρείς εσύ, αργότερα.

Ο οδηγός δείχνει, με πηγές, τι μένει πραγματικά καθαρό: τη μεικτή απόδοση μείον τον φόρο στο δικό σου κλιμάκιο, τον ΕΝΦΙΑ και τις δαπάνες.

1. Η διαφορά

Μεικτή και καθαρή απόδοση

Η μεικτή απόδοση αγνοεί κάθε επιβάρυνση, γι’ αυτό είναι πάντα μεγαλύτερη από την καθαρή. Ο ιδιοκτήτης που τη συγκρίνει με έναν τόκο κατάθεσης βγάζει λάθος συμπέρασμα: τον φόρο του τόκου τον κρατά η τράπεζα πριν πιστώσει τον λογαριασμό, ενώ το ενοίκιο έρχεται ολόκληρο και τα βάρη του φαίνονται μήνες μετά.

2. Τι τη μικραίνει

Φόρος, ΕΝΦΙΑ, δαπάνες

Ο φόρος, στο δικό σου κλιμάκιο. Το ακίνητο φορολογείται με τον συντελεστή του κλιμακίου στο οποίο σε φέρνουν τα ενοίκια που ήδη δηλώνεις.
Ο ΕΝΦΙΑ. Φόρος κατοχής: τον πληρώνεις κάθε χρόνο, ακόμη και με το ακίνητο κενό.
Οι δαπάνες. Συντήρηση, ασφάλιση, κοινόχρηστα που βαρύνουν τον ιδιοκτήτη. Μετρούν και οι μήνες χωρίς ενοικιαστή, γιατί μειώνουν το ετήσιο μίσθωμα.

3. Παράδειγμα

Ένα διαμέρισμα, βήμα βήμα

Διαμέρισμα 100 τ.μ. αξίας 200.000€ (τιμή ζώνης 2.000€/τ.μ., 12 ετών, 3ος όροφος), με μηνιαίο μίσθωμα 700€ όλο τον χρόνο, ΕΝΦΙΑ 343,81€ (όπως τον βγάζει ο υπολογισμός ΕΝΦΙΑ) και δαπάνες 800€. Πρώτα ο φόρος:

Ακαθάριστα ενοίκια: 700€ × 12 = 8.400€.
Τεκμαρτή έκπτωση 5%: −420€, οπότε φορολογητέο 7.980€.
Φόρος, ως μοναδικό εισόδημα από ακίνητα (κλιμάκιο 15%): 7.980 × 15% = 1.197€.

Μετά τα καθαρά:

8.400,00€ − 1.197,00€ (φόρος) − 343,81€ (ΕΝΦΙΑ) − 800,00€ (δαπάνες) = 6.059,19€ καθαρά.
Μεικτή απόδοση: 8.400 / 200.000 = 4,20%.
Καθαρή απόδοση: 6.059 / 200.000 = 3,03%. Χάσμα 1,17 ποσοστιαίες μονάδες.

Ο φόρος ενός ακινήτου εξαρτάται από τα υπόλοιπα ενοίκιά σου: μετριέται στο οριακό σου κλιμάκιο. Το ίδιο διαμέρισμα, αν εισπράττεις ήδη 12.000€ ακαθάριστα από άλλα ακίνητα (11.400€ φορολογητέα), περνά κυρίως στο κλιμάκιο 25%: 600€ φορολογούνται με 15% και 7.380€ με 25%, δηλαδή 1.935€ φόρος αντί για 1.197€. Τα καθαρά πέφτουν στα 5.321€ και η καθαρή απόδοση στο 2,66%. Γι’ αυτό δύο ιδιοκτήτες με πανομοιότυπο ακίνητο κρατούν διαφορετικά.

4. Απόσβεση

Σε πόσα χρόνια γυρίζει η αξία

Ενδεικτικός δείκτης σύγκρισης: η αξία διά τα καθαρά ετήσια έσοδα. Στο παράδειγμα, 200.000 / 6.059 ≈ 33 χρόνια, με τα σημερινά καθαρά και χωρίς να υπολογιστούν ανατίμηση ή πληθωρισμός. Βάζει το ακίνητο δίπλα σε άλλες επιλογές, στην ίδια μονάδα· δεν προβλέπει τιμές.

5. Τεκμηρίωση

Νομική βάση και πηγές

Φόρος εισοδήματος: κλίμακα ενοικίων 2026 (ν. 5246/2025) · τεκμαρτή έκπτωση 5% (άρθρο 39 παρ. 3 περ. α΄ ΚΦΕ) · η προϋπόθεση τραπεζικής είσπραξης (άρθρο 210 ν. 5222/2025, ΦΕΚ Α΄ 134/28.07.2025) ξεκινά την 01/07/2027 (απόφαση ΑΑΔΕ Α.1187/2026, ΦΕΚ Β΄ 5590/17.09.2026).
Τόκοι καταθέσεων: παρακράτηση φόρου 15% στην πηγή (άρθρο 64 ν. 4172/2013)· το 1,7% είναι 2% × (1 − 15%).
ΕΝΦΙΑ: φόρος κατοχής, που δεν υπολογίζεται από το εισόδημα · άρθρο 4 ν. 4223/2013, όπως ισχύει με τον ν. 4916/2022.
Η κλίμακα εφαρμόζεται στο σύνολο του εισοδήματος από ακίνητα (άρθρο 40 παρ. 4 ν. 4172/2013)· γι’ αυτό ο φόρος ενός ακινήτου μετριέται ως η διαφορά που προσθέτει στον συνολικό φόρο.

Υπολόγισε

Η καθαρή απόδοση του δικού σου ακινήτου

Στον υπολογισμό καθαρής απόδοσης βάζεις τα δικά σου νούμερα, με τον φόρο στο δικό σου κλιμάκιο. Με τον ίδιο τρόπο υπολογίζει και ο πίνακας ελέγχου του PROPERWISE.

Υπολόγισε την καθαρή απόδοσή σου

Με τα δικά σου δεδομένα, χωρίς εγγραφή.

Συχνές ερωτήσεις

Ό,τι ρωτούν για την απόδοση

Τι διαφορά έχει η μεικτή από την καθαρή απόδοση;

Η μεικτή απόδοση είναι το ετήσιο μίσθωμα προς την αξία του ακινήτου, πριν από οποιαδήποτε επιβάρυνση. Η καθαρή είναι ό,τι μένει αφού αφαιρεθούν ο φόρος εισοδήματος, ο ΕΝΦΙΑ και οι δαπάνες. Στο παράδειγμα του οδηγού η διαφορά είναι 1,17 ποσοστιαίες μονάδες.

Γιατί ο φόρος εξαρτάται από τα άλλα μου ενοίκια;

Η κλίμακα των ενοικίων είναι προοδευτική και εφαρμόζεται στο σύνολο των ενοικίων σου, όχι στον μισθό ή στη σύνταξη. Ο φόρος που φέρνει ένα ακίνητο είναι επομένως ο φόρος με αυτό μείον τον φόρο χωρίς αυτό, δηλαδή στο δικό σου οριακό κλιμάκιο, όχι σαν να ήταν το μόνο σου εισόδημα.

Μπαίνει ο ΕΝΦΙΑ στον υπολογισμό;

Ναι. Ο ΕΝΦΙΑ είναι φόρος κατοχής: τον πληρώνεις κάθε χρόνο, ακόμη και με το ακίνητο κενό, χωρίς να εκπίπτει από το εισόδημα. Μειώνει άμεσα την καθαρή απόδοση.

Ποιες δαπάνες μετρούν;

Οι λειτουργικές δαπάνες που βαρύνουν τον ιδιοκτήτη: συντήρηση και επισκευές, ασφάλιση, τα κοινόχρηστα που δεν βαρύνουν τον ενοικιαστή. Οι μήνες που το ακίνητο μένει κενό μειώνουν επίσης το ετήσιο μίσθωμα.

Σε πόσα χρόνια αποσβένεται το ακίνητο;

Κατά προσέγγιση, η αξία διά τα καθαρά ετήσια έσοδα. Με καθαρά 6.059€ σε ακίνητο 200.000€, περίπου 33 χρόνια, χωρίς να υπολογιστούν ανατίμηση ή πληθωρισμός. Είναι δείκτης σύγκρισης και δεν προβλέπει τιμές.

Σχετικοί οδηγοί

Διάβασε ακόμη

Όλοι οι οδηγοί (11)

Ο παρών οδηγός, όπως και κάθε συνδεδεμένος υπολογισμός, είναι ενδεικτικός. Η καθαρή απόδοση εξαρτάται από τα δικά σου δεδομένα και από το σύνολο του εισοδήματός σου. Δεν αποτελεί επίσημο εκκαθαριστικό ούτε υποκαθιστά λογιστή ή φοροτεχνικό.