Καθαρή απόδοση ακινήτου: τι μένει μετά τον φόρο
Ενημέρωση με βάση την κλίμακα φορολογίας ενοικίων 2026.
«Απόδοση 4,2%»: ενοίκιο επί δώδεκα, διά την αξία. Αυτή είναι η μεικτή απόδοση, δηλαδή τα χρήματα πριν περάσουν από τη ΔΟΥ, πριν πληρωθεί ο ΕΝΦΙΑ και πριν αλλάξει ο θερμοσίφωνας. Είναι το νούμερο που ο ιδιοκτήτης συγκρίνει, λανθασμένα, με μια προθεσμιακή κατάθεση όπου το 2% είναι 2% καθαρά.
Ο οδηγός δείχνει, με πηγές, τι μένει πραγματικά καθαρό: τη μεικτή απόδοση μείον τον φόρο στο δικό σου κλιμάκιο, τον ΕΝΦΙΑ και τις δαπάνες.
Η μεικτή απόδοση δεν είναι η καθαρή
Η μεικτή απόδοση αγνοεί κάθε επιβάρυνση, γι’ αυτό δείχνει πάντα μεγαλύτερη. Ο ιδιοκτήτης που τη συγκρίνει με έναν τόκο κατάθεσης βγάζει λάθος συμπέρασμα σε μια απόφαση δεκαετίας: ο τόκος είναι ήδη καθαρός, το ενοίκιο όχι.
Φόρος, ΕΝΦΙΑ, δαπάνες
- Ο φόρος, στο δικό σου κλιμάκιο. Ένα ακίνητο δεν φορολογείται με 15% επειδή βγάζει 8.400€: φορολογείται με τον συντελεστή που αφήνουν τα άλλα εισοδήματα από ακίνητα που ήδη δηλώνεις.
- Ο ΕΝΦΙΑ. Φόρος κατοχής: τον πληρώνεις κάθε χρόνο, ακόμη και με το ακίνητο κενό.
- Οι δαπάνες. Συντήρηση, ασφάλιση, κοινόχρηστα του ιδιοκτήτη, καθώς και οι μήνες που το ακίνητο μένει κενό.
Ένα διαμέρισμα, βήμα βήμα
Διαμέρισμα αξίας 200.000€, με μηνιαίο μίσθωμα 700€ όλο τον χρόνο, ΕΝΦΙΑ 500€ και δαπάνες 800€. Πρώτα ο φόρος:
- Μεικτά ενοίκια: 700€ × 12 = 8.400€.
- Τεκμαρτή έκπτωση 5%: −420€, οπότε φορολογητέο 7.980€.
- Φόρος, ως μοναδικό εισόδημα από ακίνητα (κλιμάκιο 15%): 7.980 × 15% = 1.197€.
Μετά τα καθαρά:
- 8.400€ − 1.197€ (φόρος) − 500€ (ΕΝΦΙΑ) − 800€ (δαπάνες) = 5.903€ καθαρά.
- Μεικτή απόδοση: 8.400 / 200.000 = 4,20%.
- Καθαρή απόδοση: 5.903 / 200.000 = 2,95%. Χάσμα 1,25 μονάδες.
Σε πόσα χρόνια γυρίζει η αξία
Χοντρικός δείκτης σύγκρισης: η αξία διά τα καθαρά ετήσια έσοδα. Στο παράδειγμα, 200.000 / 5.903 ≈ 34 χρόνια, με τα σημερινά καθαρά και χωρίς να υπολογιστούν ανατίμηση ή πληθωρισμός. Δεν είναι πρόβλεψη· είναι τρόπος να μπει το ακίνητο δίπλα σε άλλες επιλογές, στην ίδια μονάδα.
Νομική βάση και πηγές
- Φόρος εισοδήματος: κλίμακα ενοικίων 2026 (ν.5246/2025) · τεκμαρτή έκπτωση 5% (άρθρο 39 ΚΦΕ) · η προϋπόθεση τραπεζικής είσπραξης (ν.5222/2025) ξεκινά την 1.7.2027 (Α.1187/2026).
- ΕΝΦΙΑ: φόρος κατοχής, ανεξάρτητος από το εισόδημα · άρθρο 4 ν.4223/2013, όπως ισχύει με τον ν.4916/2022.
- Ο φόρος του ακινήτου υπολογίζεται οριακά, ως διαφορά πάνω στο συνολικό εισόδημα από ακίνητα, όπως στον πίνακα ελέγχου (lib/billing/consolidate).
Η καθαρή απόδοση του δικού σου ακινήτου
Ο υπολογιστής καθαρής απόδοσης βάζει τα δικά σου νούμερα, με τον φόρο στο κλιμάκιό σου. Για τον ίδιο τον φόρο των ενοικίων δες τον οδηγό φορολογίας ενοικίων 2026. Και για τον φόρο κατοχής, τον οδηγό του ΕΝΦΙΑ.
Ό,τι ρωτούν πριν αγοράσουν
Τι διαφορά έχει η μεικτή από την καθαρή απόδοση;+
Η μεικτή απόδοση είναι το ετήσιο μίσθωμα προς την αξία του ακινήτου, πριν από οποιαδήποτε επιβάρυνση. Η καθαρή είναι ό,τι μένει αφού αφαιρεθούν ο φόρος εισοδήματος, ο ΕΝΦΙΑ και οι δαπάνες. Η διαφορά τους συνήθως ξεπερνά τη μονάδα.
Γιατί ο φόρος εξαρτάται από τα άλλα μου εισοδήματα;+
Η κλίμακα των ενοικίων είναι προοδευτική και εφαρμόζεται στο σύνολο του εισοδήματός σου από ακίνητα. Ο φόρος που φέρνει ένα ακίνητο είναι επομένως ο φόρος με αυτό μείον τον φόρο χωρίς αυτό, δηλαδή στο δικό σου οριακό κλιμάκιο, όχι σαν να ήταν το μόνο σου εισόδημα.
Μπαίνει ο ΕΝΦΙΑ στον υπολογισμό;+
Ναι. Ο ΕΝΦΙΑ είναι φόρος κατοχής: τον πληρώνεις κάθε χρόνο, ακόμη και με το ακίνητο κενό, χωρίς να εκπίπτει από το εισόδημα. Μειώνει άμεσα την καθαρή απόδοση.
Τι δαπάνες μετράνε;+
Οι λειτουργικές δαπάνες που βαραίνουν τον ιδιοκτήτη: συντήρηση και επισκευές, ασφάλιση, τα κοινόχρηστα που δεν βαραίνουν τον ενοικιαστή. Οι μήνες που το ακίνητο μένει κενό μειώνουν επίσης το ετήσιο μίσθωμα.
Σε πόσα χρόνια αποσβένεται το ακίνητο;+
Χοντρικά, η αξία διά τα καθαρά ετήσια έσοδα. Με καθαρά 5.903€ σε ακίνητο 200.000€, περίπου 34 χρόνια, χωρίς να υπολογιστούν ανατίμηση ή πληθωρισμός. Είναι δείκτης σύγκρισης, όχι πρόβλεψη.