Ενοίκιο μέσω τράπεζας: τι αλλάζει από 01/07/2027

Τελευταία ενημέρωση: 20/10/2026 · Πηγές

Από την 1η Ιουλίου 2027 η τεκμαρτή έκπτωση 5% στο ενοίκιο κατοικίας δίνεται μόνο αν το ενοίκιο εξοφλείται με τραπεζικό ή ηλεκτρονικό μέσο. Αν ο ιδιοκτήτης το εισπράττει μετρητά, χάνει την έκπτωση και φορολογείται στο 100% του ενοικίου αντί για το 95%.

Η διάταξη ψηφίστηκε το 2025 και η έναρξή της μετατέθηκε δύο φορές. Για τα εισοδήματα του 2025 και του 2026 η έκπτωση δίνεται όπως κι αν εισπράττεται το ενοίκιο. Ο οδηγός εξηγεί τι αλλάζει, πόσο κοστίζει σε ευρώ και τι να ζητήσεις από τον ενοικιαστή πριν από την έναρξη.

Νομική βάση: το άρθρο 210 του ν. 5222/2025 πρόσθεσε παρ. 5 στο άρθρο 39 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος. Κατά κανόνα, από τα ακαθάριστα ενοίκια αφαιρείται τεκμαρτή δαπάνη 5% για επισκευές και συντήρηση χωρίς αποδείξεις (άρθρο 39 παρ. 3 περ. α΄ ΚΦΕ), οπότε φορολογείται το 95%. Η νέα παράγραφος βάζει όρο: αν το μίσθωμα δεν εξοφληθεί σε τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή που έχει δηλωθεί στην ΑΑΔΕ, η έκπτωση δεν εφαρμόζεται.

• Με τραπεζική είσπραξη: φορολογητέο το 95% των ακαθάριστων ενοικίων.
• Με μετρητά, από 01/07/2027: φορολογητέο το 100%.
• Η κλίμακα δεν αλλάζει: 15%, 25%, 35% και 45%, με το 45% μόνο πάνω από τα 36.000€. Ορίζεται σε ξεχωριστή διάταξη (ν. 5246/2025), με δική της έναρξη.

Η κλίμακα και η έκπτωση εξηγούνται αναλυτικά στον οδηγό Φορολογία ενοικίων 2026.

Η κύρωση ξεκινά την 1η Ιουλίου 2027, με την απόφαση ΑΑΔΕ Α.1187/2026 (ΦΕΚ Β΄ 5590/17.09.2026). Είναι η τρίτη ημερομηνία έναρξης που ορίστηκε:

• 01/04/2026: η αρχική έναρξη, με το άρθρο 129 παρ. 1 του ν. 5264/2025.
• 01/10/2026: η πρώτη μετάθεση, με το άρθρο 48 του ν. 5294/2026.
• 01/07/2027: η ισχύουσα έναρξη, με την απόφαση Α.1187/2026.

Ο νόμος ζητά εξόφληση με ηλεκτρονικό ή τραπεζικό μέσο σε λογαριασμό του εκμισθωτή γνωστοποιημένο στην ΑΑΔΕ. Στην πράξη:

• Κατάθεση του ενοικίου στον λογαριασμό σου.
• Έμβασμα ή μεταφορά από τον λογαριασμό του ενοικιαστή.
• Πληρωμή με IRIS, το σύστημα άμεσων πληρωμών σε πραγματικό χρόνο.

Τα μετρητά στο χέρι δεν καλύπτουν τον όρο. Αν δεν είσαι βέβαιος ότι ένας άλλος τρόπος πληρωμής τον καλύπτει, επιβεβαίωσε με τον λογιστή σου.

Για τα εισοδήματα του 2025 και του 2026 η τεκμαρτή έκπτωση 5% δίνεται ανεξάρτητα από τον τρόπο είσπραξης. Ακόμη κι αν ο ενοικιαστής πληρώνει μετρητά μέσα σε αυτά τα έτη, το φορολογητέο μένει στο 95% των ακαθάριστων.

• Εισοδήματα 2025, δήλωση 2026: κλίμακα 15 / 35 / 45% και έκπτωση 5%.
• Εισοδήματα 2026, δήλωση 2027: κλίμακα 15 / 25 / 35 / 45% και έκπτωση 5%.
• Μισθώματα από 01/07/2027: έκπτωση 5% μόνο με τραπεζική είσπραξη.

Έως την 1η Ιουλίου 2027 έχεις χρόνο να αλλάξεις τον τρόπο πληρωμής χωρίς φορολογικό κόστος.

Διαμέρισμα με μηνιαίο ενοίκιο 700€ όλο τον χρόνο, μοναδικό εισόδημα από ακίνητα, κλίμακα 2026:

• Ακαθάριστα: 700€ × 12 = 8.400€.
• Με τραπεζική είσπραξη: φορολογητέο το 95%, δηλαδή 7.980€. Φόρος 7.980€ × 15% = 1.197€.
• Με μετρητά: φορολογητέο το 100%, δηλαδή 8.400€. Φόρος 8.400€ × 15% = 1.260€.
• Διαφορά: 63€ τον χρόνο. Είναι η έκπτωση των 420€ επί τον συντελεστή 15%. Ο φόρος ως ποσοστό των ακαθάριστων ανεβαίνει από 14,25% σε 15%.

Το κόστος μεγαλώνει με το κλιμάκιο. Με μηνιαίο ενοίκιο 1.800€ (ακαθάριστα 21.600€) το φορολογητέο είναι 20.520€ με την έκπτωση και 21.600€ χωρίς αυτήν. Ο φόρος πηγαίνει από 3.930€ σε 4.200€, δηλαδή 270€ περισσότερα: τα 1.080€ της έκπτωσης φορολογούνται πλέον με 25%.

• Ζήτα από τον ενοικιαστή να καταθέτει το ενοίκιο σε λογαριασμό ή να πληρώνει με IRIS.
• Δώσε του το IBAN του λογαριασμού στον οποίο εισπράττεις.
• Βεβαιώσου ότι ο λογαριασμός είναι γνωστοποιημένος στην ΑΑΔΕ. Για τον τρόπο γνωστοποίησης, επιβεβαίωσε με τον λογιστή σου.
• Κράτα αποδεικτικό για κάθε μίσθωμα: την κίνηση του λογαριασμού ή την απόδειξη κατάθεσης.
• Αν ο ενοικιαστής πληρώνει σήμερα μετρητά, συμφώνησε μαζί του την αλλαγή πριν από την 1η Ιουλίου 2027.