Ενοίκιο μέσω τράπεζας: τι αλλάζει από 1.7.2027

Τελευταία ενημέρωση: 27 Σεπτεμβρίου 2026 · Πηγές

Από την 1η Ιου­λί­ου 2027 το ενοί­κιο κα­τοι­κί­ας πρέ­πει να εξο­φλεί­ται με τρα­πε­ζι­κό ή ηλε­κτρο­νι­κό μέσο. Αν ο ιδιο­κτή­της το ει­σπράτ­τει με­τρη­τά, χάνει την τεκ­μαρ­τή έκ­πτω­ση 5% και φο­ρο­λο­γεί­ται στο 100% του ενοι­κί­ου αντί για το 95%.

Η διά­τα­ξη ψη­φί­στη­κε το 2025 και η έναρ­ξή της με­τα­τέ­θη­κε δύο φορές. Για τα ει­σο­δή­μα­τα του 2025 και του 2026 η έκ­πτω­ση δί­νε­ται όπως κι αν ει­σπράτ­τε­ται το ενοί­κιο. Ο οδη­γός εξη­γεί τι αλ­λά­ζει, πόσο κο­στί­ζει σε ευρώ και τι να ζη­τή­σεις από τον ενοι­κια­στή πριν από την έναρ­ξη.

Νο­μι­κή βάση: το άρθρο 210 του ν.5222/2025 πρό­σθε­σε παρ. 5 στο άρθρο 39 του Κώ­δι­κα Φο­ρο­λο­γί­ας Ει­σο­δή­μα­τος. Κατά κα­νό­να, από τα ακα­θά­ρι­στα ενοί­κια αφαι­ρεί­ται τεκ­μαρ­τή δα­πά­νη 5% για επι­σκευ­ές και συ­ντή­ρη­ση χωρίς απο­δεί­ξεις (άρθρο 39 παρ. 3 περ. α΄ ΚΦΕ), οπότε φο­ρο­λο­γεί­ται το 95%. Η νέα πα­ρά­γρα­φος βάζει όρο: αν το μί­σθω­μα δεν εξο­φλη­θεί σε τρα­πε­ζι­κό λο­γα­ρια­σμό του εκ­μι­σθω­τή γνω­στο­ποι­η­μέ­νο στην ΑΑΔΕ, η έκ­πτω­ση δεν εφαρ­μό­ζε­ται.

• Με τρα­πε­ζι­κή εί­σπρα­ξη: φο­ρο­λο­γη­τέο το 95% των ακα­θά­ρι­στων ενοι­κί­ων.
• Με με­τρη­τά, από 1.7.2027: φο­ρο­λο­γη­τέο το 100%.
• Η κλί­μα­κα μένει ίδια: 15%, 25%, 35% και 45%, με το 45% μόνο πάνω από τις 36.000€ (ν.5246/2025). Είναι ξε­χω­ρι­στή διά­τα­ξη με άλλη έναρ­ξη.

Η κλί­μα­κα και η έκ­πτω­ση εξη­γού­νται ανα­λυ­τι­κά στον οδηγό Φο­ρο­λο­γία ενοι­κί­ων 2026.

Η κύ­ρω­ση ξε­κι­νά την 1η Ιου­λί­ου 2027, με την από­φα­ση ΑΑΔΕ Α.1187/2026 (ΦΕΚ Β΄ 5590/17.09.2026). Είναι η τρίτη ημε­ρο­μη­νία έναρ­ξης που ορί­στη­κε:

• 1.4.2026: η αρ­χι­κή έναρ­ξη, με το άρθρο 129 παρ. 1 του ν.5264/2025.
• 1.10.2026: η πρώτη με­τά­θε­ση, με το άρθρο 48 του ν.5294/2026.
• 1.7.2027: η ισχύ­ου­σα έναρ­ξη, με την από­φα­ση Α.1187/2026.

Ο νόμος ζητά εξό­φλη­ση με ηλε­κτρο­νι­κό ή τρα­πε­ζι­κό μέσο σε λο­γα­ρια­σμό του εκ­μι­σθω­τή γνω­στο­ποι­η­μέ­νο στην ΑΑΔΕ. Στην πράξη:

• Κα­τά­θε­ση του ενοι­κί­ου στον λο­γα­ρια­σμό σου.
• Έμ­βα­σμα ή με­τα­φο­ρά από τον λο­γα­ρια­σμό του ενοι­κια­στή.
• Πλη­ρω­μή με IRIS, το σύ­στη­μα άμε­σων πλη­ρω­μών σε πραγ­μα­τι­κό χρόνο.

Τα με­τρη­τά στο χέρι δεν κα­λύ­πτουν τον όρο. Αν δεν είσαι βέ­βαι­ος ότι ένας άλλος τρό­πος πλη­ρω­μής τον κα­λύ­πτει, επι­βε­βαί­ω­σε με τον λο­γι­στή σου.

Για τα ει­σο­δή­μα­τα του 2025 και του 2026 η τεκ­μαρ­τή έκ­πτω­ση 5% δί­νε­ται ανε­ξάρ­τη­τα από τον τρόπο εί­σπρα­ξης. Αν ο ενοι­κια­στής πλή­ρω­σε με­τρη­τά σε αυτές τις χρο­νιές, το φο­ρο­λο­γη­τέο μένει στο 95% των ακα­θά­ρι­στων.

• Ει­σο­δή­μα­τα 2025, δή­λω­ση 2026: κλί­μα­κα 15 / 35 / 45% και έκ­πτω­ση 5%.
• Ει­σο­δή­μα­τα 2026, δή­λω­ση 2027: κλί­μα­κα 15 / 25 / 35 / 45% και έκ­πτω­ση 5%.
• Μι­σθώ­μα­τα από 1.7.2027: έκ­πτω­ση 5% μόνο με τρα­πε­ζι­κή εί­σπρα­ξη.

Οι μήνες έως την 1η Ιου­λί­ου 2027 είναι ο χρό­νος να αλ­λά­ξει ο τρό­πος πλη­ρω­μής χωρίς φο­ρο­λο­γι­κό κό­στος.

Δια­μέ­ρι­σμα με μη­νια­ίο ενοί­κιο 700€ όλο τον χρόνο, μο­να­δι­κό ει­σό­δη­μα από ακί­νη­τα, κλί­μα­κα 2026:

• Ακα­θά­ρι­στα: 700€ × 12 = 8.400€.
• Με τρα­πε­ζι­κή εί­σπρα­ξη: φο­ρο­λο­γη­τέο το 95%, δη­λα­δή 7.980€. Φόρος 7.980€ × 15% = 1.197€.
• Με με­τρη­τά: φο­ρο­λο­γη­τέο το 100%, δη­λα­δή 8.400€. Φόρος 8.400€ × 15% = 1.260€.
• Δια­φο­ρά: 63€ τον χρόνο. Είναι η έκ­πτω­ση των 420€ επί τον συ­ντε­λε­στή 15%. Ο φόρος ως πο­σο­στό των ακα­θά­ρι­στων ανε­βαί­νει από 14,25% σε 15%.

Το κό­στος με­γα­λώ­νει με το κλι­μά­κιο. Με μη­νια­ίο ενοί­κιο 1.800€ (ακα­θά­ρι­στα 21.600€) το φο­ρο­λο­γη­τέο είναι 20.520€ με την έκ­πτω­ση και 21.600€ χωρίς αυτήν. Ο φόρος πη­γαί­νει από 3.930€ σε 4.200€, δη­λα­δή 270€ πε­ρισ­σό­τε­ρα: τα 1.080€ της έκ­πτω­σης φο­ρο­λο­γού­νται πλέον με 25%.

• Ζήτα από τον ενοι­κια­στή να κα­τα­θέ­τει το ενοί­κιο σε λο­γα­ρια­σμό ή να πλη­ρώ­νει με IRIS.
• Δώσε του το IBAN του λο­γα­ρια­σμού στον οποίο ει­σπράτ­τεις.
• Βε­βαι­ώ­σου ότι ο λο­γα­ρια­σμός είναι γνω­στο­ποι­η­μέ­νος στην ΑΑΔΕ. Για τον τρόπο γνω­στο­ποί­η­σης, επι­βε­βαί­ω­σε με τον λο­γι­στή σου.
• Κράτα απο­δει­κτι­κό για κάθε μί­σθω­μα: την κί­νη­ση του λο­γα­ρια­σμού ή την από­δει­ξη κα­τά­θε­σης.
• Αν ο ενοι­κια­στής πλη­ρώ­νει σή­με­ρα με­τρη­τά, συμ­φω­νή­στε την αλ­λα­γή πριν από την 1η Ιου­λί­ου 2027.