Βραχυχρόνια 2026: ΑΜΑ και προδιαγραφές
Τελευταία ενημέρωση: · Πηγές
Πριν από τους φόρους της βραχυχρόνιας μίσθωσης έρχονται οι κανόνες: αν το ακίνητο μπορεί να εγγραφεί στο μητρώο της ΑΑΔΕ, τι πρέπει να έχει για να θεωρείται κατάλληλο και τι δηλώνεις κάθε μήνα. Ισχύουν δύο κανόνες που αφορούν και όσους σκέφτονται να αγοράσουν: η αναστολή νέων εγγραφών στο κέντρο της Αθήνας (από 01/07/2026 και στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης) και, από 01/10/2025, οι προδιαγραφές καταλληλότητας για κάθε ακίνητο.
Ο οδηγός εξηγεί, με πηγές, τους κανόνες και τα πρόστιμα. Το ΤΑΚΚ, το τέλος παρεπιδημούντων και ο φόρος εισοδήματος βρίσκονται στον οδηγό Φορολογία Airbnb 2026.
Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής και ΑΜΑ
Κάθε ακίνητο που νοικιάζεται βραχυχρόνια εγγράφεται στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ και παίρνει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Την εγγραφή την κάνει ο διαχειριστής του ακινήτου, ξεχωριστά για κάθε ακίνητο, ηλεκτρονικά στο myAADE.
Η εγγραφή δεν αρκεί. Ο ΑΜΑ αναγράφεται υποχρεωτικά σε εμφανές σημείο σε κάθε αγγελία του ακινήτου, στο Airbnb, στο Booking ή σε όποια άλλη πλατφόρμα δημοσιεύεται, όπως και σε κάθε άλλο μέσο προβολής. Οι ισχύουσες υποχρεώσεις συγκεντρώνονται στη σελίδα της βραχυχρόνιας μίσθωσης στο gov.gr.
Αναστολή νέων εγγραφών έως το τέλος του 2026
Στο 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα της Αθήνας οι νέες εγγραφές στο Μητρώο έχουν ανασταλεί έως τις 31/12/2026. Εκεί δεν εκδίδεται νέος ΑΜΑ. Το μέτρο θεσπίστηκε με τον ν. 5162/2024 και παρατάθηκε με την ΚΥΑ 225563 ΕΞ 2025.
Στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης ισχύει αντίστοιχη αναστολή: από 01/07/2026 έως 31/12/2026 δεν επιτρέπεται εκεί η εγγραφή ακινήτου για πρώτη φορά στο Μητρώο. Το μέτρο θεσπίστηκε με τον ν. 5313/2026.
Πριν από νέα εγγραφή ή αγορά, έλεγξε σε ποιο δημοτικό διαμέρισμα ανήκει το ακίνητο. Η αναστολή αφορά τις νέες εγγραφές· τι γίνεται με ένα ακίνητο που έχει ήδη ΑΜΑ όταν αλλάζει ιδιοκτήτη, το εξηγεί η επόμενη ενότητα.
Γιατί ο ΑΜΑ δεν μεταβιβάζεται
Ο ΑΜΑ δεν μεταβιβάζεται μαζί με το ακίνητο. Την εγγραφή στο Μητρώο την κάνει ο διαχειριστής του ακινήτου, οπότε ο νέος ιδιοκτήτης που θέλει να συνεχίσει τη βραχυχρόνια μίσθωση χρειάζεται δική του εγγραφή. Στις ζώνες της αναστολής ο νόμος πάει πιο μακριά: σε πώληση ή δωρεά, δηλαδή σε μεταβίβαση εν ζωή, το ακίνητο διαγράφεται από το Μητρώο και νέα εγγραφή δεν επιτρέπεται όσο διαρκεί ο περιορισμός. Η κληρονομική διαδοχή δεν εμπίπτει σε αυτή τη διαγραφή.
Οι προδιαγραφές του ακινήτου
Κάθε ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει να πληροί προδιαγραφές καταλληλότητας. Τι πρέπει να έχει:
- Χώροι κύριας χρήσης, με φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό.
- Ασφαλιστήριο αστικής ευθύνης.
- Υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου και ρελέ διαρροής (αντιηλεκτροπληξιακό).
- Πυρασφάλεια: πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού και σήμανση διαφυγής.
- Πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης.
- Φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγός με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης.
Όλα τα παραπάνω ζητούνται από 01/10/2025, με το άρθρο 3 ν. 5170/2025 (περιπτώσεις α΄ έως δ΄). Τις λεπτομέρειες τις δίνει η εγκύκλιος 19567/25.09.2025 του Υπουργείου Τουρισμού. Τη συμμόρφωση την ελέγχουν επί τόπου υπάλληλοι του Υπουργείου Τουρισμού, με ενημέρωση του διαχειριστή τουλάχιστον δέκα ημέρες πριν.
Τα πρόστιμα
- Μη εγγραφή στο Μητρώο ή μη ανάρτηση του ΑΜΑ στην αγγελία: πρόστιμο 50% των ακαθάριστων εσόδων της χρονιάς, τουλάχιστον 5.000€. Σε νέα παράβαση μέσα σε έναν χρόνο από την πράξη επιβολής διπλασιάζεται.
- Παράβαση των προδιαγραφών καταλληλότητας ή άρνηση εισόδου στον έλεγχο: πρόστιμο 5.000€. Σε νέα παράβαση μέσα σε έναν χρόνο από την κοινοποίηση του προστίμου διπλασιάζεται, σε κάθε επόμενη ίδια παράβαση τετραπλασιάζεται.
Το πρόστιμο του 50% αφορά και το ακίνητο που είναι εγγεγραμμένο αλλά δεν δείχνει τον ΑΜΑ στην αγγελία.
Οι μηνιαίες υποχρεώσεις
- Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής στο myAADE: για τις αναχωρήσεις κάθε μήνα, έως την 20ή του επόμενου μήνα.
- Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση: όσα εισπράχθηκαν από τους επισκέπτες αποδίδονται στην ΑΑΔΕ κάθε μήνα, έως το τέλος του επόμενου μήνα.
Επιβεβαίωσε την ακριβή ημερομηνία κάθε προθεσμίας στο myAADE. Τα ποσά του τέλους ανά διανυκτέρευση και ο φόρος εισοδήματος βρίσκονται στον οδηγό Φορολογία Airbnb 2026.
Νομική βάση και πηγές
- Αναστολή νέων εγγραφών στο 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα Αθηναίων: άρθρο 111 παρ. 2Α ν. 4446/2016 όπως προστέθηκε με το άρθρο 29 παρ. 1 ν. 5162/2024 · παράταση έως 31/12/2026 με την ΚΥΑ 225563 ΕΞ 2025 (ΦΕΚ Β΄ 7200/31.12.2025).
- Αναστολή νέων εγγραφών στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης από 01/07/2026 έως 31/12/2026: άρθρο 111 παρ. 2Β ν. 4446/2016 όπως προστέθηκε με το άρθρο 5 παρ. 2 ν. 5313/2026 (ΦΕΚ Α΄ 102/25.06.2026).
- Διαγραφή από το Μητρώο σε μεταβίβαση εν ζωή (επαχθή ή χαριστική) στις ζώνες της αναστολής: άρθρο 111 παρ. 2Γ ν. 4446/2016 όπως προστέθηκε με το άρθρο 5 παρ. 2 ν. 5313/2026 (ΦΕΚ Α΄ 102/25.06.2026).
- Εγγραφή ανά ακίνητο και αναγραφή του ΑΜΑ σε κάθε πλατφόρμα και μέσο προβολής: άρθρο 111 παρ. 2 ν. 4446/2016 · απόφαση ΠΟΛ.1187/2017 (ΦΕΚ Β΄ 4232/04.12.2017), όπως ισχύει.
- Πρόστιμο μη εγγραφής ή μη ανάρτησης του ΑΜΑ: άρθρο 111 παρ. 5 περ. α΄ ν. 4446/2016, όπως αντικαταστάθηκε με τον ν. 5073/2023 (ΦΕΚ Α΄ 204/12.12.2023) · 50% των ακαθάριστων εσόδων του φορολογικού έτους, τουλάχιστον 5.000€, διπλάσιο σε νέα παράβαση εντός ενός έτους από την πράξη επιβολής.
- Προδιαγραφές καταλληλότητας: άρθρο 3 ν. 5170/2025 (ΦΕΚ Α΄ 6/20.01.2025), περιπτώσεις α΄ έως δ΄, από 01/10/2025 · λεπτομέρειες εφαρμογής: εγκύκλιος Υπουργείου Τουρισμού 19567/25.09.2025.
- Πρόστιμα για παραβάσεις των προδιαγραφών: άρθρο 3 ν. 5170/2025, παρ. 5 και 6 · 5.000€, διπλάσιο σε νέα παράβαση εντός ενός έτους, τετραπλάσιο σε κάθε επόμενη · επιτόπιος έλεγχος από υπαλλήλους του Υπουργείου Τουρισμού (παρ. 2).
- Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής: έως την 20ή του επόμενου μήνα από την αναχώρηση (συχνές ερωτήσεις ΑΑΔΕ, 23/09/2025) · απόδοση του Τέλους Ανθεκτικότητας: έως την τελευταία ημέρα του επόμενου μήνα (άρθρο 53 παρ. 2 ν. 4389/2016, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 30 ν. 5073/2023).
Βραχυχρόνια ή μακροχρόνια;
Η σύγκριση δείχνει από ποια πληρότητα και πάνω συμφέρει η βραχυχρόνια, με το ΤΑΚΚ και τα τέλη μέσα στον υπολογισμό. Στις ζώνες της αναστολής έχει νόημα μόνο για ακίνητο που έχει ήδη ΑΜΑ και δεν μεταβιβάζεται εν ζωή.
Σύγκρινε βραχυχρόνια και μακροχρόνιαΜε τα δικά σου δεδομένα, χωρίς εγγραφή.
Ό,τι ρωτούν πριν νοικιάσουν ή αγοράσουν
Αγοράζω διαμέρισμα με ΑΜΑ στο κέντρο της Αθήνας. Συνεχίζω τη βραχυχρόνια;
Όχι με τον ΑΜΑ του πωλητή. Στο 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα της Αθήνας, όπου οι νέες εγγραφές έχουν ανασταλεί έως τις 31/12/2026, η πώληση διαγράφει το ακίνητο από το Μητρώο και ο νέος ιδιοκτήτης δεν δικαιούται νέα εγγραφή όσο διαρκεί η αναστολή.
Ισχύει το ίδιο σε δωρεά ή κληρονομιά;
Στη δωρεά ναι: είναι μεταβίβαση εν ζωή, όπως η πώληση. Στις ζώνες της αναστολής το ακίνητο διαγράφεται από το Μητρώο και ο δωρεοδόχος δεν δικαιούται νέα εγγραφή όσο διαρκεί ο περιορισμός. Η κληρονομική διαδοχή δεν εμπίπτει σε αυτή τη διαγραφή. Για τη δική σου περίπτωση, ρώτησε τον λογιστή ή τον συμβολαιογράφο σου.
Φτάνει να έχω ΑΜΑ ή πρέπει να φαίνεται και στην αγγελία;
Πρέπει να αναγράφεται σε κάθε αγγελία, στο Airbnb, στο Booking ή σε οποιαδήποτε άλλη πλατφόρμα. Η μη ανάρτηση του ΑΜΑ τιμωρείται όπως η μη εγγραφή: πρόστιμο 50% των ακαθάριστων εσόδων της χρονιάς, τουλάχιστον 5.000€, διπλάσιο σε νέα παράβαση μέσα σε έναν χρόνο από την πράξη επιβολής.
Τι πρόστιμο έχει μια προδιαγραφή που λείπει;
Το πρόστιμο για παράβαση των προδιαγραφών καταλληλότητας είναι 5.000€. Αν νέος έλεγχος μέσα σε έναν χρόνο από την κοινοποίηση του προστίμου βρει ξανά παράβαση, το πρόστιμο διπλασιάζεται· σε κάθε επόμενη ίδια παράβαση τετραπλασιάζεται.
Τι δηλώνω κάθε μήνα;
Τη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής για τις αναχωρήσεις του προηγούμενου μήνα, έως την 20ή. Αποδίδεις επίσης στην ΑΑΔΕ το τέλος ανθεκτικότητας που εισέπραξες, έως το τέλος του επόμενου μήνα.